【置業安居】地產商與政府的博弈（曾淵滄）
2016年一開始，發展局局長陳茂波馬上告訴大家，目前樓價仍然高企，政府不會放慢土地供應。
是的，盡管目前樓價已經連跌3個月，跌幅也超過5%，但與2013年特區政府推出打壓樓價的雙倍印花稅（DSD）時期比較，仍然高；當時的中原城市領先指數（CCL
）是123.66點，目前仍有135.89點。
換言之，在特區政府眼中，指數凡高於123.66點都是不可接受的高。在雙倍印花稅打壓之下，2014年中原城市領先指數一度跌至117.18點，而當時特區政府依然沒有打算改變打壓樓價的政策。去年樓價高峰時，指數是146.92點，如果真的跌到117.18點，跌幅超過兩成了。相信許多二按的業主會成了負資產一族，也許社會會出現恐慌。
樓花供應將決定後市
新的一年，股市一開市就大跌，中國A股更是跌至熔斷停市，對樓市自然也有一定的壓力。不過，筆者上個月於本欄（見425期）曾經指出，目前香港地產商依然有條件、有能力減少樓花的供應，如果樓價再下跌，相信地產商會聯手減少新樓花供應以托市。
2016年一開始，花旗銀行就出了一份報告，預測今年下半年樓價會回升，所持的理由與筆者於上個月本欄所講的一樣。2013年3月開始，樓價因雙倍印花稅而下跌了足足一年，於2014年3月回穩回升，原因也是2013年下半年地產商開始減少新樓花供應。
因此，今年下半年樓價是否會回穩，最重要的關鍵是地產商的行動。2013年，地產商有絕對的條件減少供應新樓花，現在有嗎？隨著特區政府土地供應不斷地增加，地產商收起新樓盤不賣的可能性有多大？
減樓花須看土地供應
從土地推出投標到樓房入夥，最快要5年，地產商當然也可以再拖多一兩年，香港的地產商財力雄厚，要拖不難，最重要的是地產商必須評估特區政府手上還有多少土地可以供應？
2012年特首梁振英上台之前，土地供應嚴重不足，這是人人知道的事。因此，2017年之前，新樓房的入夥量依然是不足的。2017年入夥的樓，其樓花應該會於2015年及2016年推出市場，雖然梁振英上台之後增加土地供給，但是不可能在2012年馬上增加；2014年的土地供給將在2019年才入夥，2017年才會賣樓花。
所以2016年地產商是有一定條件減少樓花應市。地產商明白今年不賣，2017年、2018年的供應會更多，這是一場博弈，是地產商與特區政府的博弈。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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