【置業安居】高按揭並非如意算盤 (曾淵滄)
地產商售樓技巧日新月異，新鴻基地產（00016）剛剛為Park Yoho推出120%按揭貸款，長實地產（01113）也馬上推出123%的按揭貸款，搶盡風頭。
間接搶銀行按揭生意
當然，所謂123%按揭貸款，只是搶鏡的宣傳手法，實際情況是必須以
手上的物業做一按，多借28%，再加上長實地產的新盤世宙的50%一按，另加45%的二按而組成123%的貸款。123%的按揭貸款實際上是兩個物業加起來，真正單是世宙的貸款則是95%，而其中一按只有50%。
長實的世宙已推出了一段時間，目前的優惠，目的是清貨尾，世宙是大型的發展項目，目前只剩下162夥。今次長實的銷售手法，主要是針對換樓客，手上沒有物業可以作為按 揭的首次置業者，當然沒有資格享有這項優惠。不過，值得留意的是，繼新鴻基之後，長實馬上推出這項銷售優惠，說明了地產商已經開始採用協助買家解決缺乏首期付款資金的問題，這應該會是一個趨勢，香港地產商財力雄厚，自己做起銀行生意，也等如直接與銀行搶生意。
二手樓市場首當其衝
當然，間接的說，地產商本身的資金有相當大的部分也是來自銀行，地產商以低息向銀行借錢，再轉借給置業者，一方面賺取息差，另一方面可以協助買家解決首期付款的問題，從而多做生意。
整個過程，受打擊最大的是二手樓的賣主，想賣二手樓的業主，沒有能力為買家提供上述的按揭貸款，二手樓買家向銀行貸款，銀行受金融管理局的控制，貸款比率相當低，二手樓買家得自己籌備相當巨額的首期付款。因此，金融管理局的打壓及現行樓市措施，也被不少人批評為間接協助地產商做生意，迫買家買一手樓。
但微妙的地方是，盡管金管局的按揭措施對地產商有利，但香港的地產商依然多次向金管局反映，希望放寬按揭貸款的比率。為甚麼地產商會建議放寬按揭業主的競爭？其實非也！我們看事物不能只看一面。
實際上，地產商靠自己的力量提供高比率的按揭貸款，高於銀行正常的貸款比率，地產商就得自己負起置業者無力供樓的風險，財務公司之所以收那麼高的二按利率，就是對沖壞帳的風險。還有，二手樓業主也是潛在的新樓買家，他們脫手自己的二手樓之後，往往會買新樓。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
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