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2016年8月5日 星期五

施永青 am730C觀點 2016年8月5日

施永青 am730C觀點 2016年8月5日


C觀點 - 施永青
用家買不起 樓價照樣升
2016年08月05日



我一向以用家能否負擔得起樓價來判斷樓市的健康程度。當樓價已與大多數用家的購買力脫節,而只靠投資者入市去支撐的時候,我會認為這樣的價格是不可能長期維持得住的。因為,投資者的取態不穩定,很容易因為對後市有不同的評估而

轉軚。原先是買家,很快就會變成賣家;一切在乎看升還是看跌。但用家的需求是剛性的;如戀愛成功要成家,或孩子大了要有獨立房間,或升職加薪後有條件改善居住環境,這類需求一日未滿足,一日都存在,都會在市場上反映出來。

 
在過去四十年,我一直以這種觀點去分析樓市,發現十分管用,更助我避過了82年與97年的兩次樓市低潮,不過,近年樓價雖然已與用家的購買力脫節,但樓價卻升完又升,未有作出大幅調整。去年九月開始,住宅樓雖然有調整跡象,但下調了13%左右之後,於今年三月又再回頭上升。至七月份,更有升速加快的跡象,部分屋苑更有創新高的情況出現,以至賣方又在市場上佔了上風。以目前的趨勢來看,中原城市領先指數很有機會再次挑戰2015年的歷史高位146.92點(最新報130.47點)。

 
出現這種異常的情況,不能責怪投資者不理性,更大的責任應在胡亂發鈔的政府身上。QE的具體結果是導致利率長期處於似有實無的狀態,以至房地產市場上的投資者,可以接受的租金回報率變得愈來愈低。即是說,收租不多的樓宇,投資者卻願意出高價去買,原因是存錢在銀行的回報更差。結果導致資金不斷流入房地產市場,樓價於是升完又升。除非各國政府承諾不再QE,並令利率恢復正常水平,否則都休想叫樓價掉頭回落。

 
現時,政府雖然已有效地增加了樓宇供應,但樓宇供應增加的速度似乎趕不上各國政府印鈔的速度。特區政府雖然沒有QE,但香港市場自由開放,海外的資金可以隨意進出香港。當世界資金氾濫的時候,沒有人能阻止資金流入香港。很明顯,現時資金流入房地產市場的速度比興建樓宇的速度快,樓價焉能不升?

 
這樣發展下去,香港的住宅樓價會進一步與購買力脫節,買得起樓的用家會愈來愈少,但這並不代表樓宇會沒有人買,因為投資者會補用家的不足。結果是樓宇的業權陸續落入投資者的手裡,用家只能租樓住。

 
政府增加樓宇供應的努力,應可以令租金下跌,因為QE並不能增加租客。但我擔心,租金回落亦不一定能阻止投資者入市,因為租金回報率依然比銀行的利率高,令租金回落沒法對樓價產生足夠的遏抑作用。

 
現時,商業樓宇市場,業主多是投資者,用家多是租客;但在住宅市場,則主要是業主自用。如果各國政府不停止QE的話,住宅市場可能會變成大部分用家都買不起樓,只能租樓,香港要重回《七十二家房客》年代。屆時,社會的怨氣一定更多。

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