【利財筆記】林Sir用Excel 教你買樓計掂數（林本利）
數口精明的林Sir向來善用Excel，為投資項目計計數。他早前教同學活用Excel，計算買樓及投資股票債券的回報，本欄將分兩期刊出，今期先談買樓點計數！他在今年上半年多次苦口婆心勸首置客積極鋤價，把握機會；今年5月又製作了「
買樓計數機」，吸引過百名學生索取。「買樓計數機」詳列供款利息、還本；租住同類單位的租值等，加上預期通脹，計算出每年回報率，愈高愈抵買。近期樓市再度火熱，林Sir已告誡學生等一年半載，待樓價回落至較低水平才考慮入市，但「買樓計數機」仍值得參考，及早計掂數，機會來臨便可迅速抓住。
林Sir今年4 月及5 月樓市低迷時，眼見房協啟德項目「煥然壹居」滯銷，慨嘆中簽者白白浪費揀樓機會。遂以售價600萬元的兩房戶為例，在Excel的「買樓計數機」模擬供款情況。「買樓計數機」假設了租住同類單位10年，將支出多少租金，而買樓自住10年才賣出的話，與10年所花租金比較，每年內部回報率（Internal Rate of Return,IRR）有多少。林Sir假設單位售價為600萬元（C1欄位位），首期四成（D2欄位）即240萬元（C2欄位）。在現時按揭息口2.25厘（H按更低）、供款25年計，樓價每1萬元需要供款43.61元（H4欄位），即每月供款15700元（C7欄位）。林Sir相信租住同類兩房單位，租金也差不多，假設同為15700元（C8欄位）。
例一 零通脹回報率3.7%
他首先假設預期未來10年是零通脹，樓價、租金完全不上升。若一直不買樓，租樓至2026年，每年租金18.84萬元，10年已是188萬元。（C2至C21欄位）
假若買樓，每年供款為188,394元，10年共支付了188.3萬元（B22欄位）。但原來當中有118.9萬元還了本金（E22欄位），「供樓每年可儲10多萬元，而且利息開支可以慳稅，以最高稅率17%計，一年也有1萬多元。」
以2017年為例，雖然供款支出為188,395元（B12欄位），但供樓利息開支扣稅可達13,770元（G12欄位），再與租樓需付出188,400元（C12欄位）比較，這一年已賺了13,775元（H12欄位）。
繼續假設2016至2026年是零通脹，若10年後賣樓，樓價仍是600萬元，扣除尚欠的按揭約240萬元（F21欄位），可套現359.9萬元（H21欄位）。林Sir以IRR計算，每年回報率為3.7%（H22欄位）。換言之，即使未來10年樓價不升，選擇買樓而非租樓、10年後賣樓，每年計賺3.7%。
例二 通脹下回報率9%
若預期每年通脹率2%，即業主每年加租2%，林Sir在Excel上更改E8欄位為「2%」。結果顯示，租金開支將逐年上升，但供樓金額不變之餘，更受惠樓價升值，600萬元單位每年升價2%的話，2026年已升值至731萬元，這時賣樓，每年IRR達7.4%。若預期通脹率每年3%，樓價也每年升3%，單位在2026年更值806萬元，此時賣出，每年IRR達9.1%！
當然，以上例子並沒考慮息口走勢，但林Sir相信美國未來數年即使要加息也相對溫和，「加息也不可能一下子加到3.25厘，每次加0.25厘計，要加4次！而即使息口升至3.25厘，大家也可以延長按揭至30年，樓價每1萬元的供款可維持在43元。若低息環境持續，回本速度快，供樓10年後，即使樓價下跌一兩成也不會輸！」
近期樓市回復熾熱，林Sir早前已停止呼籲入市，告誡學生等待一年半載，樓價回落至較低水平才考慮置業。
【實戰篇】買樓有數得計
【Step 1】讀者可掃瞄QR Code下載林Sir的「買樓計數機」Excel檔案。或於https://goo.gl/NQ0A3N下載。
【Step 2】在Excel內各欄位以下，輸入物業購入價、首期成數、每年加租金額等資料。「買樓計數機」預設內容參照了上文「煥然壹居」的例子，即樓價600萬元、首期成數為40%，讀者可自行更改以下欄位的數值。
【Step 3】讀者按自己情況輸入以上資料後，Excel表會自動計算每年供款額、利息、還本、每年租值、預期通脤率、每年的內部回報率。若該回報率愈高，愈值得買樓。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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