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2016年10月26日 星期三

拉闊投資 - 曾廣標 2016年10月26日

拉闊投資 - 曾廣標 2016年10月26日


嘉利加碼東莞房地產
2016/10/21 08:41:28
網誌分類: 經濟
中國二十多個熱門城市紛紛出招打壓房地產,令交投開始降溫,新形勢影響近期內房股的表現,因此,在此時此刻企業增加內房投資,對股價亦不會帶來刺激。

生產塑膠和金屬產品的工業股嘉利(1050),近年為了提高競爭力,

引入機械人操作,盈利回復增長。嘉利亦力謀多元化,繼進入婚宴及餐飲業外,近期積極部署在東莞鳳崗區開發房地產項目。早前內房熱,嘉利曾熱炒,近期趨於平靜,在60餘仙左右爭持。

日前,嘉利向大股東何老闆購入一批在鳳崗的私人物業,作價每平方米1萬元人民幣,較現時市價相對便宜,這四十多個物業原屬高層酒店式公寓,有十二年樓齡,估值相對較低。注入後,公司準備作出少量改裝,明年初開售。

這批物業以大約四千萬港元買入,估計日後每平方米可賣1.5萬元左右,賺盡也不過二千萬,還未計算改裝和銷售成本,實際獲利可能只是一千萬元左右,屬於「小計劃」。

然而,這可測試鳳崗明年樓市的水溫。東莞已加入限購,對鳳崗這個曾經熱炒的臨深片區(離深圳羅湖市區只有30至45分鐘車程)亦會有所影響,但近日的新樓盤在不再漲價的情況下銷情仍佳,嘉利管理層對於在鳳崗的地產大計仍審慎樂觀,而這批酒店式公寓將可用二手價格先行一試,作為開發附近兩個相連地盤的參考。

嘉利的舊廠房已搬遷及與政府達成補地價協議,何老闆亦把相連的一塊私人地皮權益注入嘉利,明年起分兩期發展中高檔屋苑,由於土地價低,樓面成本價僅為每平方米數千元,同級的鳳崗物業,約售二萬元一平方米。嘉利是以低成本進軍內房業,預期回籠二十億元。

盈利派息有望增兩成
物業的目標客主要是深圳居民,限購令規定外來人只可在東莞買一套房子,若作為炒賣,恐怕都不能來了,但在鳳崗入市的,絕大多數是自住,鳳崗在地理上接近深圳市中心,但樓價卻低六至七成。

內房在帳目上的貢獻還要等多一個年度,但這只是額外收益,因為工業部份已能使嘉利有穩定的盈利增長。我估計,下月宣佈中期業績,盈利和派息可望增加兩成,預期今個年度市盈率可降至八倍,息率六厘多,現價可收集。

曾廣標
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