利財筆記 - 林本利 2017年2月16日
【利財筆記】樓價瘋升 公司盤扭曲樓市(林本利)
中原樓價指數(CCL)近期升至146點,一步步逼近2015年9月歷史高位147點。近來以公司轉讓形式的成交個案湧現,家住海怡半島的林Sir早前行經地產舖,赫見這些「公司盤」(即以公司持有的單位)愈來愈多,慨嘆這些成交推高樓價,CCL不宜盡信。
林Sir早前經過地產舖,看見幾個「公司盤」的出價並不合理,如圖中的726平方呎、兩房半單位,「沒有海景的單位也賣1,000萬!」這些單位以往應值800多萬元。
原來這些以公司名義持有的單位,以公司轉讓形式放售,只需要支付0.2%的印花稅,以及約8萬元的會計核數費用。反之,若以個人名義持貨,本地買家需付15%印花稅,內地買家更要支付30%的雙倍印花稅。因此,公司轉讓形式的買賣可大幅慳稅!
近年人民幣持續貶值,引發走資潮,內地買家湧港買樓。若上述單位以約850萬元出售,內地買家需付255萬元的雙倍印花稅,總共需要1,105萬元。現在以公司名義持有並轉讓,內地買家可節省這255萬元,改為繳付公司轉讓的0.2%印花稅,樓價1,000萬元付2萬元。再加上公司核數費用,約10萬元手續費即可,業主見狀,自然會提價出售,
「業主不加足200萬元,也加100多萬元上去吧!」故這單位放盤售1,000萬元,除笨有精,內地買家和放盤炒家可謂雙贏。
公司盤避稅成交非指標
這類高價成交的「公司盤」近日經常上報,如前行政會議成員林奮強,1月底以3,080萬元破頂價售出奧運站維港灣複式連約單位,持貨10年帳面勁賺1,490萬元。該單位以有限公司名義購入,董事為林奮強及其太太。據報道,林奮強目前持有多個西九龍的屋苑,大部分均以公司名義購入。梁振英和陳茂波本人及家人也有開設離岸公司持有資產,方便買賣。
此外,有內地商人去年底以6億元,買入持有港島南區赫蘭道洋房的公司,成交兩個多月後,日前以7.4億元放售。若成功出售,該內地買家先後「避稅」節省逾3億元。
林Sir憤慨道:「特首梁振英厚顏說自己為樓市落藥有成效,回想曾蔭權下台時,買樓負擔比率約40%,當時2012年3月中原城市領先指數(CCL)只是100點,現在146點足足升了50%。」他說香港樓市被政府辣招扭曲,為逃避雙倍印花稅,一向以公司名義持貨的炒家以公司名義轉讓,高價成交不絕,政策可謂適得其反,益了某些有心人。據林Sir了解,這類公司盤交易也計入中原樓價指數,故CCL不宜盡信。同時,若大家現在要入市買樓,千萬要查清楚正常市價,不要受這些「公司盤」影響而買貴樓。
作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
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