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2017年3月6日 星期一

施永青 am730C觀點 2017年3月6日

施永青 am730C觀點 2017年3月6日


房屋政策已走入死胡同


房屋政策已走入死胡同
政府自誇,辣招已成功地把外來買家及本地投資者都已排除出市場,用家入市已不用擔心機會被攤薄,而且可以有較多的選擇,但真正的情況是否這樣呢﹖

對那些沒有富爸爸扶助,要靠工資積累作首次置業的新一代來說,政府的自誇只是證明政府對新一代的處境完全不

了解。這幾年來,無論政府盡了多少努力,樓價仍是不斷進一步與新一代的購買力脫節。對新一代來說,置業只是變得愈來愈遙遠,成家的希望已愈來愈渺茫,無論政府把辣招說得多厲害,最多亦只是減慢了樓價上升的速度,而沒法令樓價出現顯著的跌幅。現實是最近樓價依然是屢創新高,升速遠遠快過工資的增長。

出現這種情況的原因,是國際投資市場的大環境,仍然未能改變資金擁有者對地產投資的偏好。加上社會上仍有大量的閒資至今未找到更好的出路,以至仍有大量資金源源不絕流入房地產市場。直到這些資金被消耗殆盡之前,政府都不容易阻止樓價上升。

在這種情況下,即使政府不斷推出新辣招,亦無法阻止資金千方百計流入房地產市場。他們利用家庭中未有樓的成員買樓,扮首置客以迴避印花稅;以至新增的供應主要還是落在投資者的手裡。

即使政府有新辣招可以令樓價掉頭回落,年輕人亦認為無論怎樣跌法,都不可能跌到他們付得起的水平。因為以今天樓價與他們的購買力脫節的程度,不要說跌兩三成他們買不起,就是跌四五成他們也不能買得起,非要跌五六成以上,他們才有入市能力。然而,樓市一跌得超過四五成,就可能在個人層面出現負資產;一跌得超過六七成,就可能在社會層面出現通貨收縮。當社會的資產值大量被蒸發後,人們的消費意欲會大幅下降;社會的再投資能力亦會大量消失,經濟會因此而失去動力。

照道理,政府自己是不會主動讓社會出現這樣的情況;只有當出現政府也無法抵禦的外力衝擊時,樓價才會出現這麼驚人的跌幅。只可惜,即使出現這樣的跌幅,年輕人也不一定有機會買樓。因為在這樣的時刻,年輕人可能連工作也不穩,遑論買樓!

由此可見,現時政府的房屋政策,可謂已走進死胡同,不改轅易轍很難重燃年輕人對未來的希望。不要說加辣不會有效果,就算是增加供應也無助年輕人置業。政府必須推出更有針對性的措施,才能保障這些新供應可以落到年輕人的手裏。

我建議政府,必須在每年的新增土地供應中,撥一半專門為本地首次置業者而設,必須在這些土地的賣地條件中規定,將來在這些土地上興建出來的樓宇,都得賣給本地的首次置業者,只能用作自住,不能出租,而將來轉售的時候,亦只能售給合符資格的本地首次置業者。

只有這樣,才能真正把投資者或投機者(不管是本地的還是外來的)排擠出本地首置市場。讓這個市場的售價受制於這個本地首置市場。年輕人才可以看到未來一定會有他們負擔得起的樓宇新供應。

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