趣BlogBlog - 股榮 2017年5月23日
趣BLOGBLOG：海之戀．灝景灣
■荃灣西海之戀與青衣灝景灣對望。 資料圖片
話題新盤荃灣海之戀周五賣首批近500夥，廿年前荃灣西對岸的青衣灝景灣，亦在一片㷫烚烚的氣氛下，於97年6月8日開售並即日售罄逾700夥，套現超過40億元。灝景灣日後被諷為「浩劫灣」，見證住樓市見頂。
美國作家馬克吐溫（Mark Twain）經典名句：“History doesn"t repeat itself, but it rhymes.”（歷史不會重複，但會押韻），大概是指歷史不會重複，但是會有一定的規律，就像押韻一樣。廿年後今日，同屬長實出品的海之戀，計到數借到銀行按揭、衡量過風險的準買家，堅持上車換樓的話不阻你，但如果選擇發展商財仔高成數、高按息的按揭計劃，我幾肯定相信，你正朝負資產道路進發。
灝景灣97年第二季開售，約98年第三季收樓。中原網站有篇98年3月灝景灣狂潮的文章，有兩個個案可以與讀者細味。首個個案，陳先生以554萬元購入灝景灣一單位，呎價6,806元。陳生原居翠怡，大膽購入灝景是因為當時持有的翠怡，銀行估價為360萬（呎價6,300元）。一心以為樓換樓，但打算先買後賣的他，耗盡手上資金加貸款才付足三成首期。
97年股災後，樓市急轉直下，心慌的陳生倉促在97年11月以250萬元賤賣翠怡，由於交吉期未到，陳生每天愁著快將入夥的灝景灣單位，日夜自嘆摸頂入貨，近底出貨，左一巴時，右一巴。自己的物業平賣了100萬元，新購的物業在賬面估價跌了100萬元。（銀行口頭估值其灝景物業約值450萬。）
第二個個案是炒家馬先生，他夥同友好用建築期付款方法購入灝景灣單位，一心炒賣圖利，買入樓花後見形勢不利，心灰意冷無眼睇，手上可動用資源耗盡，他們可選擇完全放棄首期三成，或接受可能會有的二按。不過馬生話炒樓同炒股一樣，一到某一條線就要斬纜，供落去只有雞碎份量的租金，有排返不到家鄉。若接受二按只是等於揹多一份「大耳窿」，唯獨阿媽教落借錢賭錢永不超生。
兩個個案結局如何，網站未有進一步披露，但當年浩劫的情況，恐怕只有當年身歷其境的人，始能感受箇中的慘情。
海之戀預期收樓日期是明年9月，亦是尚餘約一年多樓花期。適逢金管局收緊銀行按揭，發展商推出自家財仔七成按揭，突然成為準買家「救兵」，長實話已入票的準買家中，有七成有機會採用高成數按揭，估計是換樓客受首三年供息不供本所吸引。
七成按揭、首三年供息不供本，息率是P-1厘，實際按息是4.25厘，與目前坊間銀行一般的P-2.25厘或者H+1.3厘（實際按息約2至3厘），高出超過1厘。
以900萬元單位而言，承做28年，而利率不加、P不變的話，首三年月供近2.3萬元（只畀利息），第三年後開始供埋本，本息每月為3.5萬元，較首三年月供多50%。至於採用銀行一按，900萬元樓一按上限為500萬元，按揭年期28年、利率不變，每月供款近2萬元。
發展商為買家提供的高成數、高息按揭，表面上似為換樓買家或者未能通過銀行壓測的首置客「提供方便之門」，實際上卻是糖衣有毒按揭產品。未來三年無論樓價升跌，發展商不會輸，但只要樓價逆轉，輸三成首期是最低消費，負資產先大鑊。當然準買家傾向相信，三年後樓價升了就賣出去，那唯有祝君好運。
股榮
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。
【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk
股榮
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