唔買貴嘢4
2017/07/28 09:53:10
網誌分類: 經濟
美股又玩V彈，中午12點幾曾大幅下挫，杜指由當日高位21786點，回落88點，最多跌0.4%，但1小時後回升，不只補回跌幅，還刷新了收盤紀錄，杜指收21796點，升85點。
再講買樓投資的問題。網友wing
zero講出了我想講的東西，「陸sir講替代概念是投資理財重要的一環，就算你租緊樓，最簡單買一籃子REIT，用D股息去對沖部分租金，最後財息兼收。成日想一注獨贏然後收工，同買六合彩的心態分別不大。」
散戶的確成日想一注獨贏，買樓又係，買股又係，現實上好難中，難中的原因是對手好強，買樓的對手係發展商，你可以話佢地幾年前唔瘋狂買地，又或者唔惜貨一有售樓同意書就賣樓俾你，係睇錯市。亦可以話佢地對呢個行業太熟悉，覺得呢啲驚人樓價好難持續，沽得就沽。
我好高興呢幾日寫的東西，激起很多回應，連平日少出現的網友也出現，好像久違了的好朋友那樣，見到他們很高興，更高興的是大家會去討論問題，我並不需要大家認同，只希望大家去思考問題，不想思考已有定論的朋友，看我的文章真是浪費了你們時間。
買樓的好處是有大槓桿，買中有放大效應(其實買發展商股票同樣有槓桿，因為公司有借貸)，但買錯也有放大效應。你2012年用600萬買一間市區400呎新樓自住，如今買同樣的樓，要800多萬，市區新盤20000元一呎的比比皆是。但你2012年買的樓，除非空置，否則裝修一下少少哋50、60萬，加上稅費利息，可能都要近100萬的成本，帳面賺150萬已不錯，投入180萬元本金，賺150萬，賺價83%，的確比買股粗粗地賺70%高(買房託的回報)。若沽出稅局對買入7年以下沽出的問題很可能定義為投機，要收賺價16.5%的稅款，買股賺錢不用交稅。更大的問題你是自住樓，你不是長住不沽的嗎?
長住不沽的樓，若入市價位較貴或好貴，它會吸收了你大部份(或所有的儲蓄)，變成你未來20年唯一的投資，你就要睇20年後，不是3、5年後這間樓的價值。現在樓價如此貴去買樓，成工靠父幹，800萬的樓，240萬的本金，可能大部份由爸媽俾，我見過實例，一個普通打工已退休的爸媽，過去做小生意，剩錢不多，其實不夠錢代兒子俾首期，將自住樓去二按?本金俾仔女，二按收15厘息，借100萬一年俾15萬息，挾埋100幾萬棺材本，去俾個畢業4、5年的兒子買樓結婚。
我聽到搖頭嘆息，心諗咪傻啦，如果有幾千萬身家，?240萬俾仔女做首期買樓，負擔得起，買樓一啲都唔離地。上述呢個花光兩代人的錢去買樓的實例，真係堅離地。5年前佢若用同一方法用180萬俾兒仔做首期同樣離地。我有朋友做地產代理公司高層，話分行有個爸爸就係咁借到盡去俾仔女買樓，買700萬迷你單位俾咗首期，但最後財務公司無批二按，因為佢自己個單位業權不完整，結果就俾發展商殺咗30幾萬臨時訂金。我話借到咁盡去買，為乜?
在樓價貴時買樓，除了結婚等自用需要外，主要有兩種心態，第一覺得樓價唔會跌，而家唔買，一世都買唔到(我30歲時曾有此感覺)。第二是wingzero所講那種心態，想一注獨贏。
在樓價貴或超樓時買樓自住，買完升咗又唔會沽，只係為發展商打工，一打就20、30年，亦無餘力去做其他投資，到退休時有間自住樓，的確解決了住的問題，但無多餘儲蓄，就要靠強積金那雞碎咁多了，理財為未來，呢啲事情後生仔都要諗。重注買樓，就係一注獨贏，賭20、30年後的結局，而家唔好咁快下定論。
如果只想退休後有個地方住，去中山買間樓，100幾萬有交易，雖然已經升咗好多。其餘的錢，就不斷去儲可以長線有收益的股票，係最易做的方法。
投資好辛苦，要用腦，唔好信曬人(包括我在內)。每一種投資，都有替代投資，要明白自己目標是短線、中線，抑或長線，特別是大碼長線交易，要絕對絕對小心，唔好買貴嘢，如今貴嘢連升咁多年的情況，真係幾十年未見，主要係超低息環璄做成，要諗會唔會一、二十年都係咁樣。
陸羽仁
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