【置業安居】買賣兩閒 樓價膠著 (曾淵滄)
近日，一個啟德新盤貨尾單位再度推上市場，反應一般，有評論說是因為地產商定價太高，大幅提價30%，看來，暫時而言地產商再開新盤時，定價會比較謹慎。新盤開賣賣不掉所產生的副作用很大，賣不掉的剩餘單位如果減價出售，很可能使到已經購買新盤單位的準業主
放棄訂金、取消認購，即所謂撻訂。但是，不減價也的確難以賣出，除非再等多一段時間，如果整體樓價再漲，就有希望原價賣掉。
業主不賣 二手盤不足
其他地產商看到有新盤推出反應一般，也相對謹慎，估計會暫時按兵不動，先觀察一段時間，同時讓市場在這段時間減少供應，累積購買力。新盤靜止，二手盤一樣也會清靜，對地產代理而言，這段時間最難摸，一手、二手皆沒生意可做。一向以來，地產代理都希望樓價處於急速上升或急速下跌的狀態，急速上升期，可以多做一手盤生意，急速下跌期可以多做二手盤生意，目前的中原城市領先指數，在過去兩個月徘徊在159與160之間，波幅不足1%，這會造成買賣兩閒的心理影響，人人都繼續觀望。
面對這個情況，地產代理商怎麼辦？他們沒有能力說服地產發展商開盤，一些地產發展商在今年上半年已經成功地大量賣樓，接近完成全年的銷售目標，下半年本來就想休息休息，近日啟德貨尾單位銷售不佳，也會影響地產商的決定。
地產代理不能影響地產發展商，無法推動地產發展商開盤，唯一出路是推動二手盤成交，目前二手盤買賣的最大障礙是貨源不足，許多業主沒興趣賣樓。一向以來，業主賣樓的最大動力是擔心樓價再跌，因此，每逢樓價調整期，地產代理商就會不斷地向傳媒輸送「大劈價」的新聞，企圖以「大劈價」的新聞逼二手樓業主賣樓。不過，因為目前中原城市領先指數處於膠著狀態，沒有人知道下一階段是升是跌，買家賣家都在觀望。
林鄭上場 望見新思維
觀望的另一個因素是香港換了特首，新特首林鄭月娥多次說要以新思維來處理房屋政策，新政策是甚麼？大家都在觀望她上任後第一份施政報告，因此，在施政報告出爐前，樓市不免淡靜。
過去5年梁振英年代的房屋政策思維基本上是壓抑需求，政府稱之為「需求管理」。林鄭月娥的新思維很可能是供給的增加，人人都知道香港不是沒有土地，只是土地的用途被規限，可用於建房屋的用地太少才造成今日房價如此高，以人口、土地面積來比較，新加坡的人口密度比香港高，但是新加坡人平均居住面積比香港大許多，原因就是土地的規劃不同。當然，增加供給意味著部分郊野公園會用來建房屋，意味著填海，在政治上是一場硬仗，這也是過去幾任特首無力處理的問題，林鄭月娥是否能以她的新思維突破政治上的反對力量？大幅度增加土地供應？
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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