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2017年9月11日 星期一

施永青 am730C觀點 2017年9月11日

施永青 am730C觀點 2017年9月11日


首置屋不宜由政府定價


首置屋不宜由政府定價
政府有意推首置上車盤,有意見認為,為了避免發展商訂價太高,該由政府來訂定售價。我認為這種做法會引發不少問題,不宜採用。

恰當的樓價只能透過市場的供求因素來決定。這除了涉及買家的購買能力外,不涉及買家的情緒。前者還可以用一定的程式去推算;

但後者會因人而異,因時而變,很難由官員在售前作主觀判斷。況且,這個售價必須在批地前就告訴發展商,否則發展商將不知道該如何出價投地。此外,由投地到有條件申請賣樓,常需時3年以上,變數很多,官員訂錯價的機會很大。訂高了,賣不出,政府有責任向發展商回購,承受的虧損可能會影響政府向市民提供服務與福利的能力;但若果訂低了,買家必然蜂擁而至,需靠抽籤決定先後,結果最急需的人可能買不到。

再者,如果賣平了,買得到的人就立即有條件轉售圖利,即使有「只能賣給首次置業的香港人士」的限制,一樣可以有錢賺,因為合資格人士中亦有很多人抽籤失敗,他們可能更急需買樓,所以願意出更高的價錢。

在這種情況下,為了避免首置上車盤市場出現過多的炒賣,政府只好限制這類樓宇的自由轉讓,改由政府原價回收,一旦真的這樣做,設立首置上車盤的社會意義就會失去,政府不如純建公屋算了。

政府該為港人提供首置用地的理念,是我在曾蔭權年代已經提出來的。我是幾經掙紮才提出這項建議的,因為在這之前,我是一直認為政府是沒有責任資助市民買樓的。政府有責任協助市民解決住屋問題,沒有責任資助市民去投資買樓。增建公屋已可解決市民的住屋問題,政府甚至可以連居屋也不用提供。

我之所以後來改變了主意,是因為察覺到一種現象,這就是有樓的人比沒有樓的人,更有機會分享社會富裕的成果。沒有樓的人只有一份收入──工資;但有樓的人不但可以有工資的收入,還可以有一份來自樓價升值方面的收入。久而久之,兩類人的貧富差距就會越來越大。如此下去,最終會演變成階級鬥爭,導至社會動亂。因此,政府有責任幫助普通市民也有機會自置物業,以讓市民都可以藉擁有自置物業與社會共富貴。此外,這亦可以令社會變得更為和諧。

現實是普通市民近年之所以這麼熱衷置業,亦是因為近年樓價升得多,沒有置業會很蝕底,所以死慳死抵也要買樓。如果買了首置上車盤,以後只能以原價賣回給政府,即等如剝奪了他們分享社會進步的機會,那他們一定會對首置上車盤失去了興趣。

以房委會過往出售居屋的經驗來看,在樓價上升時,有意購買的人就倍增;在樓價下跌時,反而經常乏人問津。在在顯示,買樓的人總離不開對樓價上升的期盼。所以,若果首置上車盤只能以原價賣回給政府,吸引力必然大減。尤其是在利息上升的時候,利息負擔可能比租屋的開支還要多的情況下,首置上車盤就很難有買家願意買。

因此,我認為由政府來為首置上車盤定價,並不恰當,弄得不好,足以令這項政策功虧一簣。

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