發展商食正搵地契機
2017年09月11日
過去很長一段時間，都是樓價升得快，但地產股升得比較慢。不過，近期地產股有發力追趕的趨勢。
上周五， 五大地產股全部創出一年新高，恒地(012) 收52.85元，升5.8%；新地(016) 收133.7元，升4.1%；長實地產(113
) 收68.35元，升3.6%；新世界(017) 收11.12元，升5.7%；信置(083) 收13.9元，升3.4%。單是上周五，新地市值增加了150億元，恒地增加了116億元。地產股有表現，帶動恒指升了145點，收27668點。
地產股連日急升，有兩大原因，其一是市場期待政府會以公私營合作方式興建港人上車首置上車盤。另外，外圍利息回落，都有利地產股。
政府想加快起樓步伐，增加樓宇供應，控制樓價上升。不過，這是政府與發展商鬥法的遊戲，政府手上土儲不多，籌碼有限。早幾年政府加快推地，但發展商不投地，搞到像港鐵上蓋的靚盤，一樣出現流標。隨後，內地地產商殺入香港，高價搶地。政府推出的地皮，本地發展商不接，結果全給內地發展商接了。本地發展商把手上的麵包逐步沽出，但麵粉卻沒有入貨，開始擔心土儲不足。
轉換農地 兩家都贏
今年發展商開始變招，比較積極地把手上的農地土儲，向政府補地價起樓。在這場鬥法當中，政府終於夾到發展商積極拿出農地起樓，贏了半招。然而，發展商也沒有輸，因為現時樓價這樣高，政府加快了審批程序，拿出農地補地價，隨時能夠在一、兩年內起樓賣樓。只要樓市不急插，快一點起到樓，發展商就不會賠，甚至大賺。政府見到發展商加快用農地補地價，就叫地鐵放緩推出地盤招標，以增加手上的土儲彈藥。
特首林鄭月娥將於下月公佈上任後首份《施政報告》，政府的土地政策成為焦點。市場原本擔心會否有辣招出台，控制樓市，所以發展商近期賣樓賣得很積極。不過，林鄭月娥於上周重提她建議的首置上車盤計劃，說會以「讀完書，做緊嘢，收入唔錯」的年輕家庭為對象。市場傳出政府有意與發展商合作，以補地價折扣方式作為誘因，交換發展商動用農地土儲建成住宅的部份單位，作為首置上車盤。呢個安排相當合理，因為政府手上土儲不足，這樣就可以動用到發展商的土儲，增加供應。當然，這種做法可能會惹來「官商勾結」的批評，只要政府開列的條件比較透明，所有發展商都可以參與，相信問題不至於太大。
首置上車 官商合作
地產股炒高的主要原因，就是這個消息。既然投資者認定林鄭月娥在《施政報告》的政策重點，不是再出辣招打壓需求，而是試嘗試增加供應，方法則是與發展商合作。即是說，發展商業也蒙其利，只要她們肯參與首置上車盤計劃，相信政府也會加快審批，補地價的叫價不至於太硬。總體而言，這個措施對發展商有利。發展商不用和內房供應商在市場上投地搶貴地，只要參與政府這個首置上車盤計劃，都可以把手上的農地大量轉化成住宅單位出售。換言之，市場正在炒作發展商未來的買樓數量會增加，因而增加收入。
另一個推動地產股向上的因素是美國利息向下。美國10年債息自從跌穿2.2厘的支持位之後，近期繼續向下試底。上周五報2.054厘，回到去年11月初水平。下一步要試的低位是11月4日，即美國大選前夕的1.77厘低位。我覺得不可以但看美息走勢，還要看美元、黃金及石油的走勢，以及環球金融市場宏觀狀況如何。
美元美息 持續向下
美息與美元的走勢有一定相關性，自去年11月特朗普當選後，因為市場憧憬特朗普的再通脹政策，令到美息、美元一度大升。但是，今年以來美元及美息反覆回落，美元回落的速度尤其明顯。以反映美元兌6隻主要貨幣匯率的美元指數為例，本來市場以為美元指數跌穿93水平，已有支持，但失守93之後，仍然繼續下插，最新報91.33。看美元過去五年走勢，會發現走勢比較肉酸，不但跌穿了上升軌，而且下跌速度很急。
特朗普上任至今，達成的都是比較花錢的事情，例如重新出兵阿富汗，賺錢的事或者推動經濟的事情卻未見到，除了推動基建的大計沒有著落外，稅改也不見得會很快過得到。特朗普也有共和黨人特色，用兵絕不手軟，預計美國債務會繼續突破上限。問題就來了，特朗普推動經濟的政策不前，不但沒有辦法再推高通脹，美國仍然未完全擺脫通縮的壓力，投資者覺得美國政府政策飄忽，便沽美元、買歐羅及其他貨幣和黃金。
黃金隨時 上試高位
期金上周五每安士收1351美元，翻開黃金的5年圖，如果這浪能夠衝穿1400元美元，趨近1500美元的話，就出現一浪高於一浪的形態，形成一個很強的見底向上走勢。即是說，黃金在2015年低見1094美元，已經見底，目前正一步步地向上，未來短期首先要挑戰去年7月高位1380美元，如衝穿這個高位，明顯升穿1400美元大關，就可以確認黃金未來的升勢。
油價方面，市場上的石油淡友仍然很多。看石油過去5年走勢，自從2016年5月跌至29.4美元低位之後，最近幾次下跌，最多跌到大約40美元已見支持，走勢雖弱，不致是大弱。
升勢勁急 分段食胡
綜合美息、美元、黃金及石油幾種投資產品，美元的問題主要是由特朗普的施政乏力造成。如果這個分析是對的話，未來比較危險的是美元，要小心美元可能要繼續試底。美息相對於美元，情況會好些，美國10年期國債息即使跌穿2厘，預計跌到約1.8厘便會有較大支持。如果美元續弱，同樣以美元計價的黃金就會睇好，隨時會上穿1400美元以至1500美元高位。
石油正處於尋底狀態當中，若然反彈回升，預估會升穿去年的54美元階段性高位，石油可以看好。油價去勢目前仍未明朗，但也沒有市場普遍感覺的那麼弱。
總的而言，美息疲軟、美元下插，有利亞洲區的投資產品。未來要看這些趨勢會否逆轉，不會逆轉的話，對地產股有支持。
有美女朋友說，在6月時看我的文章提過恒基，買了這隻股，想不到這樣快就有20%的利潤，問我是否應該估出？我說，像恒基這種巨股，以這樣急的速度上升，雖然升開可能會再升，但何不分段食胡，收割一部份？大家都知道我是穩陣派，認為買股投資，如果不是揸很長線，只想揸一年半載的話，見到利潤已經超前預期，何妨分段食胡呢？
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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