曾淵滄專欄：發展商拼命補地價
■林鄭月娥明天宣讀施政報告，房地產政策肯定是焦點。資料圖片
黃金周結束，內地A股重開，很失望，上證指數只升0.76%，3400點得而復失，升幅不高說明人民銀行降準對內地股民而言，不是甚麼大不了的好消息，A股炒不上，港股只好再回到慢牛的步伐，大家要耐心地等。
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天是林鄭月娥宣讀她首份施政報告的日子，房地產政策肯定是焦點，但是，在施政報告發表前，已經有傳媒報道說今年地產商補地價改變農地用途的規模驚人。
今年至今為止，連新地（016）西貢十四鄉項目在內，地產商通過補地價可建的住宅樓面面積高達886萬平方呎，而恒地（012）的油塘灣、粉嶺馬屎埔、上水古洞等3個項目可建樓面也超過500萬平方呎，總數加起來約1,400萬平方呎，等同3.5個嘉湖山莊。
如果每個住宅單位平均500平方呎，地產商通過補地價而增加的住宅單位將達到28,000個單位，難怪不久前政府及港鐵（066）叫停部份今年10月至12月的土地招標，政府也不希望土地供應突然排山倒海而來。
有趣的是，從2012年至2016年的5年裏，地產商通過補地價起得的住宅可建面積只有227萬平方呎，今年不足一年新增的供應是過去5年的4倍。為甚麼地產商在過去5年不通過補地價取得住宅用地，今年則拼命補地價？是過去5年地產商明白，梁振英的房地產政策主力是通過需求管理，以辣招壓抑需求來壓抑樓價，結果5年間樓價上升60%。
估計林鄭月娥會採用供給管理的方法，大量供應土地，短期、中期、長期供給皆增加，地產商明白新的政策，決定配合新特首的政策，也就大量補地價更換土地用途。現在，有農地在手的地產商風光一時，沒農地在手的地產商就得爭政府提供的土地，而政府不希望土地供應過多，減少了供應，供應少，招標價自然不會低。
曾淵滄
財經評論員
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