金融High Tea - 陸羽仁 2018年10月18日
北水唔爭 地王難產
2018年10月18日
重陽節假期，港股放假，之前港股周二表現牛皮，恒指收市微升17點，報25462點。新經濟及非同權股一直無運行，小米(1810) 再創新低，收報12.3元，跌1.4%，上市至今累跌28%。周二港股收市後，傳出山頂地王流標消息，好在美股大反彈，否則港股有可能雪上加霜。
口術奏效 美股假前大彈
昨日港股無市，美股杜指周二大升547點，收報25798點。在外圍帶動下，港股預託證券造好，折合較香港收市升340點。美國股市喺選前大插，總統特朗普出口術救市，透露下月會同國家主席習近平見面，緩解市場對貿易戰憂慮，呢招又畀佢暫時過到骨，美股企番穩腳步。
外圍反彈，本來畀到大市一個方向，預託證券都造番好啲，只是中環茶友有另一個本地關注，就係有官地流標。山頂地王招標，有份入標財團有五個，數財團數目唔算好多，而且仲無乜中資，只有一個中國海外(688) ，最重要係呢幅地王價值驚人，相當「蝦人買」，結果未能售出，相信對地產股有一定衝擊。
呢塊地事前估價相當參差，有估值喺240億元左右，但亦有樂觀派覺得塊地可以賣到400億元樓上。若以240億元計，樓面地價每方呎大約六萬元；樂觀派估計出價去到400億元，就差唔多要10萬元的樓面呎價。事後孔明去睇，有人認為美國加息周期未完，香港正式調高利率，都成為地王難產嘅不利因素。當然，呢幅地屬超級豪宅地，政府O依家炮製緊空置稅，對這類可能賣三五七年嘅豪盤衝擊最大。
近日市場氣氛對投地不利，這點不容否認，照計專家應該會先行調整睇法，點解無人估到會流標？如果以最近山頂成交價，10萬元呎價好似誇張啲，六萬元呎價應該係市價之內。O依家地王賣唔出，可能係政府惜售，但亦有可能係標價未達估值。出現呢個原因，另一個理由係政府為咗增加供應，調高咗呢塊地嘅地積比，由於可建樓面增加，就算呎價低咗，但整體就好大。現時本地龍頭財團買地，獨資去買地可以去到200至300億元，但係咁勇猛等如落重注。單睇今次幾個大財團都係獨資去買，唔搵其他人合作減低風險，有理由相信佢哋係出死雞價，以低價入標。究竟係財團出價低，抑或係政府非高價不賣，就要等一個月後公佈出來的招標結果。從政府消息口風，入標者連240億元底價都唔夠，執雞味甚濃。
另一個不可能忽略的因素，是本地財團出手比估計保守外，就係內房商今次大部份缺席。中國海外雖然係內地企業，但係喺香港起家，投地作風相當香港化。其他內房商沒有出手，間接反映內地水緊影響，少咗北水角力，本港地產商又回復一、兩年前可以挑精揀肥的日子，於是當年流標結果重現。
唔理事後有甚麼解釋，今次投地結果有點意料之外。自宣佈《施政報告》後，地產股開始腳軟，走勢開始轉弱，假前大市微升，但幾隻龍頭地產股都腳軟，恒基(012) 周二收報36.75元，創一年低位；新地(016) 報102.9元，同樣創咗一年低位。本來少咗內房商爭地，對本地地產商係好事，但短期而言，投地市場急降溫，對地產股都係一陣冷風。
內地數據撐住大市
另外，國家統計局周二公佈，九月居民消費價格指數(CPI)按年升2.5%，符合市場預期。九月工業生產者出廠價格指數(PPI)按年上升3.6%，升幅較上月回落0.5個百分點，略高於市場預期的3.5%。假前人民銀行昨日開出的中間價結束10連跌，人民幣貶值壓力略為緩和，內地數據對大市氣氛都算利好。加上市場關注沙特可能減產推高油價，帶動三桶油造好，力保大市不失，加埋美股周二大升，照計點都應該對今日港股發揮支撐作用。
陸羽仁
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