財女手筆 - Melody 2018年12月5日
財女手筆：26萬個購買力假象 - Melody
一些可負擔私樓樓價的居屋申請者，即使未能中獎，也未必會回流私樓市場，其中一個原因是樓價著實太貴。 資料圖片 適中字型 較大字型
本輪出售居屋單位在放寬收入限制及超高私樓樓價下，收到超過26萬份申請，有市場人士形容，這代表了樓市的需求，只要有少部份申請人回流，足以掃清市場劈價盤。在缺乏市場數據下，以居屋申請去估計市場對中小型單位購買力本身並非錯誤，雖然誤差可以極大。
在政府放寬申請居屋收入限制下，的確有一部份本身並不符合資格的申請者為碰運氣而申請居屋。此批人士本身入息理應可以於私人市場購入物業自住，故居屋的抽獎遊戲凍結了這批人士的購買力，以致一手二手市場因需求減少下而需劈價求售，造成近數月樓市的低迷。
然而，以此推論於居屋抽籤完結後，此批未能中獎的購買力會回流私樓市場以致能掃清市場上的劈價盤，則未免過於樂觀了。當前樓市的問題其實除那些講完又講的老生常談原因外，最重要的一個因素其實很簡單，即樓價著實太貴，不值得買。那些本身可負擔私樓樓價的申請者，情願付出時間成本投入居屋抽獎遊戲，亦不願買私樓早買早享受，其隱含的訊息就是他們的置業需求是有條件的，而這過條件就是價格。
居屋52折出售，同樣尺數，付出的成本比私樓少一半，折算價格可能代表節省數百萬元。這幾百萬元的差距，至少足以說服這批申請者延遲置業夢，等待下一次的抽獎機會，因理性看，當中的機會成本與幾百萬元比較，根本微不足道。再者，預計樓市繼續下行下，實在沒甚麼強烈理由說服這批申請者現在立刻轉投私樓市場，以遠高於居屋價格入市買私樓。
居屋抽籤已於早前完成，且看樓市會否因居屋客回流而暫緩跌勢，然而筆者對此卻不表樂觀。
Melody
http://fb.com/whichroad
財女手筆 - Melody 舊文
來源 source: http://hk.finance.appledaily.com
