MyGut者言 - 徐家健 2018年12月5日
MyGut者言：末日博士vs無腦博士 - 徐家健
在低息低折舊率的穩定市場，樓價要三兩年間大跌一半，市場需要意料之外的壞消息。
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「樓市跌四成絕對唔意外」、「樓市最恐怖會跌七成」、「豪宅急下滑或見沙士價」，末日博士滿口泡沫，卻不知道他們的斷估本身才是越吹越大的泡沫。傳媒為博收視，「短短四個月劈價近兩成」的新聞亦越劈越入肉。先要問，樓價今年究竟跌了多少？根據差餉物業估價署，1月份的私人住宅售價指數是358.4，最新公佈的9月份數字是388.8，頭三季升了8%！跌的，是7至9月兩個月間，指數從歷史高位394.8微跌了不到2%。然後呢？反映二手樓價的中原城市領先指數，亦只由8月初高位188.64跌至11月尾的177.39（約6%），但相比年初的165.59，仍是有升無跌。
說過了，樓價有明顯momentum，難測的是何時轉勢。今次由升轉跌持續了四個月，除非有利好消息刺激，一跌再跌是意料中事。然而，短期內大跌幾成必屬意料之外，經濟邏輯如下：當交易費用微不足道，租金對樓價比率減去利率及折舊率，是市場要求的樓價跌幅，違反這條方程式市場便出現套利空間。換句話，在低息低折舊率的穩定市場，意料之內的樓價跌幅是每年幾個百分點。現實世界的交易費用可增加樓價波幅，但要三兩年間大跌一半，市場需要意料之外的壞消息。
與女友Babe慶祝周年紀念，她說：「我拍拖random walk，好少行超過半年。」我話：「我拍拖有momentum，慢慢喜歡你，等拍拖周期長過我條命。」Babe好奇：「唔驚泡沫咩？」My gut肯定：「泡沫從來係事後孔明，愛你有基本因素支持。樓價唔係話冇可能三年跌五成，但冇壞消息前明知咁跌，邊會唔即刻沽等三年後先再揸咁笨？斷估成咁嘅唔係末日博士，係無腦博士。」
徐家健
美國克林信大學經濟系副教授
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