會師中環 - 神仙丁 2019年1月11日
會師中環：恒大谷大數要過兩關 - 神仙丁
中國恒大自行大幅加租三倍，谷高旗下灣仔恒大中心的估值，以便獲取更高融資額，能否成事，至少要過兩關。資料圖片 適中字型 較大字型
早陣子，中國恒大（3333）為谷高灣仔恒大中心的估值，以方便獲取更高融資額，竟然自己加自己租，向自行租用的樓層大幅加租三倍，令整體租金收入增加及估值上升。現時，物業估值的兩個主要方法是「租金折現法」及「市場比較法」，今次恒大就是利用前者作估值基礎，當加租後，大廈的租金收入折現值和物業估值就會上升，更易符合融資的財務指標。
當然要如此「做手腳」谷高估值不是易事，因為恒大至少要過兩關：物業估價公司和核數師。前者不是我的專業，不便評論，但後者我可以講兩句。物業估值之所以要過核數師一關，是因為其價值會反映於財務報表之上，而報表又是銀行信貸風險評估的重要指標，所以若欠核數師首肯，都唔使旨意可以借到錢。一般來說，核數師都會與估價公司事先溝通，決定一個雙方都接受的估價。
今次恒大中心估值的主要問題，是租客皆為恒大或華人置業（127）的公司，這種自己友兼大幅脫離市價的交易，絕對稱不上「市場價格交易」，這亦是估值的大忌，照道理是沒有參值，理應排除在外。不過，這只是理論上的考慮，實際上估價公司和核數師都係恒大請返來，大家坐埋一枱，自然萬事有商量，易搞得多。
神仙丁
《審計搵丁》負責人
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