張笑衝﹕新地奪啟德地價做指標 利福超值
【專訊】恒指昨日升2點，收報27,008點，成交金額778億元。美股下挫但亞洲股市未受影響，港股好淡雙方在27,000點爭持，甫開市上衝下洗，午後則轉趨牛皮。有趣的是，重磅股普遍偏軟，騰訊（0700）、友邦（1299）及匯控（0005）都微跌
，支撐大市的是中資電訊股、基建、內銀股、領展（0823）等防守板塊。新地（0016）昨日拿下啟德臨海地皮，令筆者想起早年以低價投得啟德商業地皮的利福（1212）。
昨日是中資電訊及5G概念的天下，中移動（0941）、聯通（0762）及中電信（0728）升幅介乎1.2%至5%；鐵塔（0788）創新高升5%，京信（2342）升8.6%；中通信（0552）升7.8%。房託股表現強勢，領展及九倉置業（1997）均升逾1%，長和（0001）、長實地產（1113）、中電（0002）亦向好。連日下挫的醫藥股反彈，但急升過後的舜宇（2382）又回落，大市和個股仍以炒上落為主。
啟德地發展商獲利豐 推動股價
新地以112.6億奪啟德首幅臨海地，每呎樓面地價17,350元，符合市場預期。新地近期利好消息頻傳，土瓜灣新盤Downtown 38熱賣，十四鄉又成功補地價令可建單位數目倍增至9500夥，現在又拿下啟德臨海地王，其土儲之豐厚，開始有全港獨大之勢。現在看來，新盤開售都獲大量買家搶購，基本上已測出市場支持位，部分新界區、劏房盤出現劈價，但港島及九龍市區盤調整幅度有限，整體樓市調整可能已七七八八。以當前樓價水平，一眾發展商的土儲依然利潤豐厚，也難怪股價節節上升。
說開啟德，新地成為了區內大地主，啟德站上蓋項目、臨海項目都已收歸旗下。要數獲利豐厚，則當然以早年以超低價入場的中國海外（0688）和嘉華（0173）。不過，其實利福也是贏家之一。集團早於2016年11月，僅以貼近市場預期下限的73.88億元拿下啟德地皮， 每方呎樓面地價僅約6733元。6個月後，南豐以逾246億元獨資投得1F區2號商業地，每呎樓面地價已急升至12,000元。單是地皮的升值，已相當於現時利福市值的一半。
雙子塔項目落成 將拉高利福盈利
當然，該雙子塔項目會長期持有，用作發展崇光百貨，以及作寫字樓自用和出租，升值也只是帳面數字。不過，就算只以當前的項目，利福市盈率也僅9倍左右，以崇光的品牌和項目的位置而言，這個估值並不合理。當然，市場可以擔心本港零售市道放緩，以及啟德項目融資會帶財政壓力。消費市道確實轉差，內地旅客消費力也減弱，但假設如2015、2016年般欠佳，以當年每股盈利也達到0.88元和0.95元計算，現價11.56元相當於約13倍左右的市盈率，估值依然相當廉宜。考慮到零售市道始終會復蘇，屆時便會估值盈利齊升，數年後啟德項目落成（面積接近銅鑼灣崇光百貨），假設能拉高盈利50%，屆時市盈率會降至低單位數字。
[張笑衝 還看金蕉]
還看金蕉 - 張笑衝 舊文
