利字當頭 - 利世民 2019年5月21日
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【利字當頭】投機美國地產兩大原因 - 利世民
利息成本下跌，令有理由相信，在下一個資產價格周期，美國房地產將會跑贏其他資產類別。 資料圖片 適中字型 較大字型
上星期收市後，跟梁心欣、李聲揚、高明輝improvise了一次webinar（ http://bit.ly/2HDla2W ）；本來只是一場「先試先行」的實驗，但後來發現效果還不錯，可以考慮恒常化。
「好友」梁心欣和李聲揚，都認同下半年要看淡一點，又或保守一點，持有收入和派息相對穩定的股票和 REITS。高明則提出，人民幣滙率才是關鍵；現在的普遍預期是中美談判破裂，人民幣滙率走弱，亦難免令港股嚴重受挫。
可是，萬一出現了所謂的「廣場協議 2.0 」人民幣滙率人為地提升，出口和「實體經濟」或許會受影響，但資產價格卻可以繼續企硬，甚至有所進賬。其實我很不喜歡「實體經濟」這個詞彙，但既然在多數人心目中經濟有「實體」和「泡沫」兩個面向，我也只好隨俗。
回到 2019 下半年的部署，我的個人心水是美國的房地產。其實過去幾年都有不少人研究海外地產，但我認為從香港人的本位來看，但凡涉及滙兌風險，就多一種考慮和成本，但美國地產就沒有這個問題。更重要是，正如在webinar裏也有提到，每當資金避險，永遠都是美元升導致美元長債孳息下跌。對持有美元計價資產的投機者來說，強美元變相就是資產價值上升；再加上利息成本下跌，令我更有理由相信，在下一個資產價格周期美國房地產將會跑贏其他資產類別。
過去幾年因為聯儲局要unwind，令到美國的房地產市場受到一定壓力，但說實在所謂的回落也不算甚麼。相反，美股在歷史高位，我不敢說有很多upside。最重要是，美國有不少收租樓盤，cash-on-cash return高達10%，扣除稅、 管理費和維修支出等，淨現金流仍然有4%以上，對好息之徒來說，可謂極為吸引。
利世民
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