立論 - 林少陽 2019年7月24日
【立論】悲觀情緒影響判斷 - 林少陽
港股近期以橫行代替調整，與跌入谷底的港人情緒相比，大市表現異乎尋常的強勢。 資料圖片 適中字型 較大字型
資本市場的運作，往往與一般群眾的想法背道而馳。作為一個關心香港前途的人，看著近月持續惡化的官民衝突，心理上很難會樂觀得起來。然而，港股最新一輪的反彈，始於6月4日，及後無論是6.12衝擊立法會、6.16逾百萬人反修例大遊行、7.1佔領立法會，以至周日衝擊中聯辦及元朗恐襲事件，均未能將市民的悲觀情緒傳導至港股及樓市。
不知是天災還是人禍，最近多個衝突主戰場，竟然巧合地都座落在新地（016）屬下管理的屋苑或商場，引發部份對新聞敏感的投資者沽售以至沽空新地的行動。在這個風頭火勢之下，一旦被政治爭論捲入其中的機構或個人，皆可能會惹上很多不必要的麻煩，輕則聲譽暫時受損，重則個人事業或整盤生意深陷困境。
近月的連串社會衝突，首當其衝的肯定是本港的中小型零售商，因為無論生意是好是壞，零售商都必須按時依租約繳足租金，直至零售商最終支撐不住結業收場，地產商才因為空置率上升及新租約租值下降而收入受損。現今，不少商場業主除了收取固定租金之外，亦按商戶營業額收取分成租金（turnover rent）。新地位於沙田及屯門市中心的那兩個商場，目前所受的影響，主要集中於分成租金部份的收益。
大市強勢異乎尋常
目前，新地大約一半收入來自較不穩定的賣樓收益，另一半來自租務及其他經常性收益，而租務收入之中，固定租金佔絕對大多數（因為商舖固定租金佔大部份，而寫字樓及工廈更完全沒有分成租金），浮動租金只佔極少部份。
當我們情緒悲觀的時候，總可以想出很多最壞情境出來，令香港陷入萬劫不復的境地，例如大量市民走資、賣樓、移居他鄉、樓沒人買，以及物業空置急升租值大跌。這些最壞情境，當然都有可能最終一一實現。只是，過往眾多歷史政治事件證實，大部份投資者都是被當時的政治氣氛影響了自己的客觀判斷能力。而經歷過多次教訓的結果，造就今天市場對近期連串政治事件的冷淡反應。
客觀來講，港股最近一次低位是六四 30周年紀念當日，之後連串的政治衝突對大市的影響，是在急速減弱而不是持續增加之中，即使在連場心理打擊之下，港股只以橫行代替調整，與跌入谷底的港人情緒相比，大市表現其實是異乎尋常的強勢。
相比起我們個人的情感，大市的表現，往往是對時局更精準的預測器。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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