亮說亮話 - 湯文亮 2019年9月24日
【亮說亮話】買海外樓兩大守則 - 湯文亮
日本有1,000萬個住宅單位空置，主要原因是人口老化。資料圖片 適中字型 較大字型
香港立立亂，有不少人轉移到海外買樓，近日亦見到有不少樓盤在香港做推廣，不少人很武斷話買海外樓如隔山買牛，隨時輸到連渣都冇。
我又不能夠說他們講錯，因為過往的確有類似事件發生，例如日本人問美國銀行借9成貸款買紐約洛克菲勒中心，但後來利息上升，租金下跌，在長期入不敷支的情況下，最後要蝕讓賣回給美國佬。所以，在海外買樓第一守則，就是不要在當地銀行借錢。除了有投資風險外，在全世界大部份地區借錢利息比香港高，就算租金收入高，淨回報亦不會太高。如果可以的話，最好在香港借錢買外地樓，才可以爭取到最大回報。
第二個守則，就要注意該地區的人口年齡問題，有老友問，日本點解有1,000萬個住宅單位空置，簡單一句，就是人口老化。二次大戰後，日本大約有8,500萬人，在2000年的時候有1.3億人，現在大約有1億，減少了3,000萬人，自然有千萬計住宅單位空置。
人口上升自不然年輕人佔大多數，亦是人口紅利，無論在生產力與開拓能力都比較強，住屋需求亦比較大。人口下跌，代表人口老化，住屋需求亦減少，樓價自然沒有能力上升，買海外樓還有很多地方要考慮，上述兩個是大原則。
湯文亮
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