談國論企 - 黎偉成 2019年9月27日
《談國論企－黎偉成》內房股業務業績有差異慎選
《談國論企》即使中國的全國房地產開發投資於２０１９年１－８月份的同比增長，為年內
最低點，唯較上年同期升幅要高，尤其是商品房銷售的情況仍見有所改善，而在香港上市的內房
股，業績則呈現個別發展之態，選股仍得審慎。
＊萬科碧桂園績穩因房地產健康發展＊
但談內房股的２０１９年中期業績，當然是要以１－６月份的數據作直接有效的比較。來自
中國國家統計局的最新資料，全國房地產開發投資於２０１９年上半年累計達６﹒１６萬億元
（人民幣．下同）的同比增長１０﹒９％，不僅較１－５月份的１１﹒２％升幅少增０﹒３個百
分點，更形成二連跌和成為２０１９年前６個月以來增長最慢者，但此數與２０１８年１－６月
份５﹒５５萬億元所增的９﹒７％多增１﹒２個百分點，即環比增速有所減’弱’，但同比有頗
為明顯的提速。此亦為內房股中期業績表現有差異之因。
惹人注目的該是（一）萬科企業（０２２０２）的股東應佔溢利於２０１９年上半年
１１８﹒４１億元，同比增長２９﹒７９％，相對於２０１８年同期所增２４﹒９４％要多增
４﹒８５個百分點，而這更是在收入１３９３﹒２億元的同比增長３２﹒８６％，比上年所增
５５﹒１５％明顯少增２２﹒２９個百分點，即：收入增幅明顯收窄，但以純利為主的業績表現
反見改進，佳也。
萬科企業的收入，以房地產業務為主導和表現良好，所涉１３２９億元同比增長
３３﹒５６％；受「困」者為物業服務，因此項收入５２﹒８２億元的２８﹒４１％漲幅低於核
心的房地產業務的升幅凡５﹒１５個百分點之普。
最新業務發展表現，當然是要看萬科企業新合同所涉４４１﹒３億元，同比增長凡
１５﹒１％之普，為內房股近期不俗之況，遂使１－８月份累計４２６﹒３２億元的同比增長可
以給持在９﹒８５％的相對高增長態勢。和房地產業務於８月份的合同銷佳額度４４１﹒３億元
，同比增長１５﹒１５％，始使１－８月份累計４２６３﹒２億元的升幅，可以提高至
９﹒８３％。
（二）碧桂園（０２００７）的股東應佔溢利達１５６﹒３５億元，同比增長２０﹒９３％
，較上年同期的７２﹒５％升幅少增５１﹒５７個百分點，仍可以視之為在高基數底下的相對快
速增長，特別是房地產開發業務，收入於２０１９年上半年所達１９６６﹒７８億元同比增長
５５％，和分類溢利３８４﹒２７億元所增的５１﹒１９％，乃於２０１８年同期分別達
７０﹒２７％和１﹒２６倍的快速增長基礎的逾五成的上升，更是在合同銷售由大增轉跌之下所
爭取得到的業務業績表現，包括（１）銷售額２８１９﹒５億元同比減少３１﹒６５％，和
（２）所涉面積３１２９萬平方米亦減２８﹒７１％，而２０１８年上半年則分別上升
４７﹒８％與３６﹒１％。
但碧桂園（３）所銷售物業的每平方米的平均售價８９４０元，同比尚升１﹒６％，加上樓
盤能夠按時交付，故此一板塊仍能夠保持快速增長態勢。
該集團俏看內地房地產市場於２０１９年下半年的發展，因：國家穩妥實施房地產平穩健康發展
長效機制，和城鎮化進程遠未結束，但稍憂市場競爭持續激烈。
＊中國恆大少賺惟在銷項目大增＊
至於（三）中國恆大（０３３３３）股東應佔溢利於截至２０１９上半年達１４９﹒１５億
元，同比減少５１﹒６３％，而２０１８年同期則多賺６３﹒８％至３０８﹒０５億元，表現差
勁。
業績逆轉，當然是受困於（Ｉ）核心的房地產開發業務走扁：收入２２１１﹒３８億元同比
減少２４﹒９８％，分部溢利６０１﹒２８億元更減少３６﹒６１％，而此二數於２０１８年同
期則分別增加６０﹒７７％與２４﹒６％，乃因合約（ｉ）所銷售建築面積２６２０萬平方米同
比減少９﹒８１％，而上年同期達２９０５萬平方米卻升１７﹒４％，遂使（ｉｉ）銷額
２８１８億元同比減少６﹒５１％，相對於２０１８年上半年達３０１４億元上升２４﹒６％之
況，大有不可同日而語之概。
屬同樣負面因素，亦有（ＩＩ）合約平均價於２０１９年上半年為１﹒０３５６萬元，同比
增長２﹒７６％，較２０１８年同期１﹒０４６８萬元所增６﹒８％少增３﹒０４個百分點，售
價提速放慢。
但恆大該可以扭轉收入及純利升轉跌之況，因（ＩＩＩ）在銷項目有９１０個，較上年同期
的７３５個多１７５個，而土地儲備３﹒１億平方米較２０１８年６月末時的３﹒０６８億平方
米要多，由是只是多銷及能夠入帳，業績當有改進。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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