樓價已持續升近15年，樓價到今天如此高水平，誰能買到樓？律師？醫生？投資銀行家？只要你早年買了兩層樓（一層自住、一層收租），今天都可能比上述沒樓的專業人士更有「資格」、擁有更充裕的購買力繼續買樓。
現時香港樓市的主要購買力，基本上與潛在市場參與者的工資或入息水平脫鈎，市場主要的購買力來自資產價格持續多
年累積的升幅，加上低息環境下，有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金，繼續成為樓市參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值下，擁有愈多資產的人就能融資更多，買入更多資產，然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」購買力不停追逐有限供應的住宅物業，結果如何，不用多說。
樓市主要參與者已慢慢只變成本身已持有物業，或上一代（甚至是再上一代）持有一個或多個物業的人士/家族，形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將永久停留在同一階層，難以向上流動，而樓價亦變成了斷線風箏，在有「風」的情況下繼續向上飛。這個「風」就是低息環境和住宅的供應短缺。
樓價上升 再上升
換句話說，現在是「樓價上升支持樓價繼續上升」，當樓價上升至某個水平，這個邏輯便會變成長時間的循環，難以回頭。
私樓市場亦將出現一定程度的斷層樓，作為一種必需品（Necessity），在必要住屋需求未能滿足的情況下（或稱「剛性需求」），大家只求上車，Small Lump Sum Is King，細價樓這些年一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室，幾年後又有小孩，伴隨着樓價的升值，早年買入的上車盤升值，令業主的購買力上升（傳統工資收入絕對難以追上這購買力），從而衍生強勁換樓需求，推升中大型單位樓價，升市開始進入第二階段。
當中大型單位的呎價開始上升，與小型單位呎價差距開始收窄，同時別忘記中大型單位的面積大，呎價上升令中大型單位樓價Lump Sum升得更多，加上DSD和按揭收緊，上車盤業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力，也難以負擔換樓所需的龐大首期和相關開支，換樓階梯斷裂，令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會，以至每一個獨立的市場缺乏了正常應有的流動力。
做好自己 計劃未來
作為無產的年輕人，感到無助十分正常。然而，我們只需做好自己，認清大局後好好計劃自己應走的路，正如我過去一篇文章《真的時勢造英雄？》所講：「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣，若只懂複製上一代的成功模式（如買樓創富），應用在今天，難度高是理所當然，容易的話上一代人都比你早做了。」因此，成功並不一定靠買樓。
置業是一種需要，當你有資格成為市場真正的參與者時，Go Ahead！今日買樓門檻高，當你未有資格參與，毋須抱怨，嘗試認識樓以外的資產選擇，條條大路通羅馬。
若大家只會行「置業」這條路，最後會發現自己難以突破現時的「階層」，因這條路上，階層與階層之間已現斷層，由一個階層上另一個階段將困難重重。要突破斷層，首要認識不同的資產類別，做好配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一，並不是惟一。如閣下未及該資產門檻，證明你仍不是該資產的合資格市場參與者，宜先另選其他資產類別。此路不通不代表世界末日。共勉之！
2019年11月21日 舊文
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