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2019年11月21日 星期四

星投博客 - Starman 2019年11月21日

2019年11月21日



樓價已持續升近15年,樓價到今天如此高水平,誰能買到樓?律師?醫生?投資銀行家?只要你早年買了兩層樓(一層自住、一層收租),今天都可能比上述沒樓的專業人士更有「資格」、擁有更充裕的購買力繼續買樓。

現時香港樓市的主要購買力,基本上與潛在市場參與者的工資或入息水平脫鈎,市場主要的購買力來自資產價格持續多

年累積的升幅,加上低息環境下,有樓人士通過再融資輕易以極低資金成本提取現金,繼續成為樓市參與者。遊戲規則已變成「在資產不停升值下,擁有愈多資產的人就能融資更多,買入更多資產,然後資產繼續升值」。無窮的「升值+再融資」購買力不停追逐有限供應的住宅物業,結果如何,不用多說。

樓市主要參與者已慢慢只變成本身已持有物業,或上一代(甚至是再上一代)持有一個或多個物業的人士/家族,形成永久性的階級斷層。劏房戶、公共房屋戶、租樓戶和私樓戶之間不同階層人士將永久停留在同一階層,難以向上流動,而樓價亦變成了斷線風箏,在有「風」的情況下繼續向上飛。這個「風」就是低息環境和住宅的供應短缺。

樓價上升 再上升

換句話說,現在是「樓價上升支持樓價繼續上升」,當樓價上升至某個水平,這個邏輯便會變成長時間的循環,難以回頭。

私樓市場亦將出現一定程度的斷層樓,作為一種必需品(Necessity),在必要住屋需求未能滿足的情況下(或稱「剛性需求」),大家只求上車,Small Lump Sum Is King,細價樓這些年一直被夾升。當年成功上車的一群上車後成家立室,幾年後又有小孩,伴隨着樓價的升值,早年買入的上車盤升值,令業主的購買力上升(傳統工資收入絕對難以追上這購買力),從而衍生強勁換樓需求,推升中大型單位樓價,升市開始進入第二階段。

當中大型單位的呎價開始上升,與小型單位呎價差距開始收窄,同時別忘記中大型單位的面積大,呎價上升令中大型單位樓價Lump Sum升得更多,加上DSD和按揭收緊,上車盤業主即使能獲得樓市上升帶來的新增購買力,也難以負擔換樓所需的龐大首期和相關開支,換樓階梯斷裂,令私樓市場內亦出現階級斷層。整個社會,以至每一個獨立的市場缺乏了正常應有的流動力。



做好自己 計劃未來
作為無產的年輕人,感到無助十分正常。然而,我們只需做好自己,認清大局後好好計劃自己應走的路,正如我過去一篇文章《真的時勢造英雄?》所講:「每一代人擁有的市場和時機優勢都不一樣,若只懂複製上一代的成功模式(如買樓創富),應用在今天,難度高是理所當然,容易的話上一代人都比你早做了。」因此,成功並不一定靠買樓。

置業是一種需要,當你有資格成為市場真正的參與者時,Go Ahead!今日買樓門檻高,當你未有資格參與,毋須抱怨,嘗試認識樓以外的資產選擇,條條大路通羅馬。

若大家只會行「置業」這條路,最後會發現自己難以突破現時的「階層」,因這條路上,階層與階層之間已現斷層,由一個階層上另一個階段將困難重重。要突破斷層,首要認識不同的資產類別,做好配置。樓只是眾多「值得累積的資產」中之一,並不是惟一。如閣下未及該資產門檻,證明你仍不是該資產的合資格市場參與者,宜先另選其他資產類別。此路不通不代表世界末日。共勉之!

2019年11月21日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com