施永青 am730C觀點 2020年6月11日
房地產價值消散 價格上升
常被問及對房地產前景的看法，我的簡單答案是：雖然房地產的價值在消散，但價格依然會繼續上升。
要理解這個答案，需要先搞清楚甚麼是價值，甚麼是價格。房地產的價值是指人在使用房地產的時候所能產生的經濟效益；而房地產的價格則是指擁有者把物業在市場出售時，所能換取得到的貨幣單位。
房地產能產生多大的使用價值，視乎經濟發展的水平，以及經濟興衰的狀態。把土地用來耕種，所能夠產生的效益，就一定低過把土地拿來做工業生產。這是經濟發展的水平問題。另一方面，經濟衰退的時候，房地產的使用效益亦難及得上經濟興旺的時期。
以一個店舖的使用價值為例，在經濟興旺的時候，同一個店舖能夠賣出的商品會多過在經濟衰退的時候。所以經濟衰退的時候，房地產的使用價值會消散。
現時，世界經濟受疫情拖累已進入嚴重的衰退。估計即使疫情結束後，也不易恢復到原先的狀態。原因是，有不少國家都會把一些關鍵的產業撤回本土生產，以減少對外國的依賴。但這種安排一定會削減全球化的協同效應，令很多產業沒法再利用別國的廉價勞動力，與鄰近市場的位置等優勢，結果生產成本上升，經濟效益下降。在這種情況下，房地產的使用價值自然沒法像疫情前發揮得那麼好，所以我預期房地產的使用價值在消散。
以上所說的是全球的大環境，個別地區則視乎當地政府的抗疫能力，以及恢復生產的速度。經濟恢復得愈快，房地產的使用價值亦會回升得愈快。香港的抗疫成績突出，房地產的使用價值，應該消散得沒像疫情嚴重的地方那麼多。
當房地產的使用價值消散時，首先受影響的是租金。因此，未來一段時間裏，租金一定下滑，要等到經濟復甦，租客可以更好地利用房地產的使用價值時，租客才有能力負擔更高的租金。
本來，租金回落會影響房地產的投資回報，並同時拖低房地產的交換價格。但由於市場上資金充沛，利率低落，投資者常願意接受一個低一點的租金回報率。如是導致租金回落未有對房地產的價格造成太大的負面影響。
此外，對價格影響最大的是貨幣供應量。世界各國為了減輕疫情對經濟的打擊，近期都在推行量化寬鬆政策，導致貨幣供應量大增。這些新增的貨幣，若然留在銀行系統，能夠收到的利息很低，所以必然有相當一部分會流入資產市場。房地產是香港人最有偏好的儲存財富工具，所以新增的貨幣必然會流入房地產市場。當貨幣流入的速度快過房地產供應增加的速度時，房地產的價格就無法不上升。此之所以，在房地產出現價值消散的時候，房地產的價格依然可以上升。
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