胡國威專欄｜單身人士應否買粉嶺山麗苑?
胡國威專欄｜單身人士應否買粉嶺山麗苑?
「買還是不買? 」我們《胡‧說樓市》有一名谷友向我們PM查詢。買什麼呢? 先說說他的背景，他是一名單身人士，過去以白表抽中了幾次居屋，今次終於輪到他，房委會通知他可以揀樓。感到猶豫，因為在他眼前可以選擇的
，只餘下一個屋苑: 粉嶺「山麗苑」。截至九月初，樓盤共有700個單位可供選購，面積介乎278至292呎。(註: 在截稿日應該更少!)
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有看過我們網站對粉嶺「山麗苑」的分析，你大概知道這個樓盤的位置，是在粉嶺的二線區份「皇後山」。未看分析，不要緊，可以來到我們官網「wuchatprop.com.hk」重溫一下。這個樓盤鄰近東鐵線嗎? 不近。要依賴接駁巴士或小巴才到，經過聯和墟三寶「帝庭軒」、「綠悠軒」、「禦庭軒」，走入「沙頭角公路-龍躍頭段」多行約十分八分鐘才到達。
這個樓盤有配套嗎? 有，但只有十萬呎商場，僅此而已。所以住得在「山麗苑」，等於你要為這一個社區做隻「開荒牛」，除非你本身住開粉嶺區習以為常，否則整個生活圈，你也要重新適應。
如此質素，很多人會建議你：「不買也罷!」；但我會告訴你，有得揀，最好也揀。原因很簡單，問問自己，你有沒有其他選擇?
符合白表資格單人申請資格，以房委會的資格審查，極其量，你最多只有33,000元月入，你的資產限額最高85萬元。如果你真有住屋需要，假設你持有的85萬元資產全屬現金可作首期，倒轉推算，你要滿足銀行貸款條件，你只能夠購入一層434萬元的私樓物業。
在私樓市場，找一層434萬元的住宅又是什麼質素? 是一個連新界「嘉湖山莊」也買不起的價錢。你只能放眼於新界二手樓、或是市區舊區納米樓。當中，未計算你要為單位裝修、以及其他雜費支出，而你每個月供樓13,790元，即是說每月一出糧，突然間有42%收入從戶口「蒸發」作供樓之用。
既然大家同樣位於新界區，私樓只能買有一定樓齡的物業；新樓卻有房委會包底，首期10%，最平樓價117萬元計，放低約十多萬可上車，月供不用5,000元，還有餘錢可以搞個小裝修，為何不選擇?
或者你會說：「我不買居屋、也不買私樓，我選擇租樓」。但撇除劏房、一層中小型住宅單位，現時平均月租也要16,000元，比起供樓支出還要多。租細一點，新界區40平方米以下的單位，平均月租12,280元。要知道，當你進入租樓市場，除非你工資大幅飆升、或你很有投資眼光，又或者你嚴守理財紀律，否則你要儲更多錢來做首期，難度真的很高。
所以，買與不買，我答案是前者。如果你跟我說，你本身是有公屋在手的「綠表」買家，若不是受公屋富戶「迫遷」下，我也會建議你放眼日後的「綠置居」或下一期新居屋，無謂自我降格；但白表單身客的情況卻是不一樣。
白表客單身客要符合資格本身已很難；要中籤可揀樓更是難上加難。這一點，政府知道，只是視若無睹，而這也是一個殘酷事實。未來會否轉變? 我們不知道，但你也可以想像得到，從公共行政上，當政府要照顧的並不止單身人士，還有長者、家庭客，又怎會突然增加單身白表客呢?
最後還有一點，就是當你買了「山麗苑」，但最終發覺不適合自己，大不了過了三年禁售期便在「居二市場」放盤。反正「白居二」恒常化，樓齡愈新的居屋，礙於按揭年期愈長，理應也受「居二」買家追捧，理應不難放售。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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