內房物管江山
2021/11/15 04:13:41 網誌分類: 經濟
15 Nov 本月初融創服務以6.93億元人民幣的價格收購當代置業旗下的第一服務；除融創服務外，旭輝永升、碧桂園服務也於近期頻頻出手。本月5日，萬科宣佈計劃分拆萬物雲上市，或為之後
的收並購補充更多現金。事實上，內房全個行業都為資金緊張而被逼出售旗下物業管理公司來回籠資金，所以近期的物管收購事件頻現。而對於母公司資金充足的物管而言，眼下正是收購的非常合適的時機，可以說是以低價獲取更多的優質資產。然而，危與機始終並存，大舉收購同樣存在相當的風險。物管收購的熱度不斷提升，其背後的隱患同樣值得警惕，並主要體現在地產母公司或地產關聯公司的風險蔓延。
大型收購交易最大風險是開發商的不確定風險。如物管企業在途專案無法交付，或未來交付延期或不及預期，已計入物業公司的專案服務會出現估值下跌、資產減值等問題。從碧桂園服務收購富力物業的交易細則中，可以看到碧桂園服務主要採取了分期付款、按交付進度付款、股權質押等等措施，力圖將風險控制在最低。在此次併購案中，碧桂園服務分兩個階段、共四期來支付價錢，分別對應富力物業的存量部份及新增專案部份，其中第四期新增部份則採用了根據交付進度逐月支付的方式，大幅降低了後期的在途專案無法交付的風險。
此外，被收購物業企業與其原地產母公司或關聯地產公司之間的應付款也是風險所在，若地產公司的債務危機仍未能解除，這部份款項存在壞帳的可能。這也是合生創展與恒大物業的交易中斷的原因，雙方交易的分歧主要集中在付款方式上，合生擔心修改後的付款方式「難以確保目標公司收到賣方擔保人及其關聯方的應付款」。
雖然大多數的物管企業都強調了與地產母公司的依賴程度小，但其作為地產企業的附屬產物，當母公司面臨資金短缺時，同樣難逃被出售的命運。今天的收購者有可能就成為了明天的被收購者，如恒大物業、第一服務、藍光嘉寶、彩生活等等。其中第一服務曾於2021年3月分別以0.932億及1.358億元的代價，分別收購了大連亞航物業80%股權及上誠物業70%股權，但僅過去7個月，11月1日融創服務就發佈公告擬以6.9億元收購第一服務32.22%的股權。
由此可見，對於物管企業而言，母公司或關聯房企的資金安全，才有可能更為長遠的發展。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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