勁一專欄 - 諗sir 2022年1月24日
月入$45,000公屋仔向上流第一步：「一拆二按爆八成」幫到你！｜諗Sir
讀者莊先生：有感樓價愈來愈貴而買不起，想請教閣下，怎樣操作可以向上流呢？早兩年，本人27歲和姐姐31歲，聯名供一間元朗兩房私樓自住，欠480萬元按揭，物業現值720萬元；另父母住公屋，目前手持現金150萬元，沒有股票或債息。
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請問，如果賣公屋用盡手上400萬元，先敘造五成按揭，合法出租，每月可放租14,000元，再換新界西兩房二手樓自住，變相一人一間屋及可以和父母同住，是否值得呢？
本人月入45,000元（加兩個月bouns），姐姐25,000元；另媽媽月入15,000元。目前元朗樓，是否可轉給姐姐及媽媽供款，然後由本人借九成按揭，買另一間樓「上車」？
另外，閣下以2.59*法則計算借貸力，與銀行計算不同，請問要如何參考？謝謝！
婚後安排需考慮
讀者年紀輕，所以想法未免不太全面。
首先讀者和家姐均未結婚，不建議讀者和家姐每人一間屋，然後其中一間大家住。
因為一旦家姐或自己先結婚，究竟收租那間樓給誰住，父母又住哪裏？供樓方面，誰會供款多些？筆者認為要好佛心的家庭，才不會因以上問題而吵起來。
買公屋轉手難
有人認為買公屋較居屋更著數，因公屋地價折扣率比居屋更大。
然而以筆者見解，公屋要轉售比居屋更難；另日後才入手的綠置居，政府建議設15年轉售限制，較目前兩年長很多。
筆者認為不應該買公屋，其一是轉手難，只可賣給綠、白表而又心儀公屋不要居屋的人士，故此客路少；
二是難加按，要將父母間樓的升幅套到不可加按，只能賣樓。
一旦賣了樓，以相同價錢買入的私樓單位，若面積又無公屋大，便要另搵居所安置父母，變成想上流有困難。
（圖片來源：政府新聞處） 一拆二按爆八成
另外，筆者的2.59法則，靠一個常數是解決不到任何問題，問銀行職員亦無責任去回答你，一旦無法上會而撻訂，自己須即時承受。
可講講第一步，讀者應該為元朗樓，行一拆二按爆八成之法，便可套96萬元（720萬x80%-480萬）；加手上現金150萬元，合共近300萬元在手。
資金可五成上會買樓收租，月供11,500元，收租應比供樓較多現金流，估計每月多1,500元（13,000元-11,500元）。
或者用60萬元九成上會，之後借給朋友住，月供20,000元。若尚有240萬元，可趁低投資債基收息。
舉例筆者A餐只槓桿不到1x倍，產生10%至12%之年息，投入240萬元收息，每月可收取介乎20,000元至24,000元。
收租+債基收息便合共37,000元（13,000元+24,000元）。而每月供樓20,000元，即用後者方法產生17,000元正現金流，正是讀者所需。
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圖片來源：政府新聞處
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