胡國威專欄｜長策會說的香港故事
胡國威專欄｜長策會說的香港故事
過去一年本港流失14萬勞動人口，政府出動銀彈攻勢吸引境外專才，住滿七年可退還辣稅，市場一度憧憬能提振樓市，但事與願違。另一邊廂，長策會《年度報告》告訴你，本港的住屋需求雖無大影響，但實際社會環境已大不如前。
美股、外匯
、加密貨幣免費即時報價，自選投資組合獲取相關新聞提示
自從2019年後，政府沒再調整本港住屋需求預算，繼續維持未來十年，每年430,000個住屋需求的預測。如果按公私營房屋需求七三比推算，即公屋需求量301,000個、而私樓則129,000個，但數年之間，社會實際情況已大不如此，何以長策會的報告仍可得出需求量不變的結論?
這一點跟背後的計算基礎、數據的採集有莫大關係。例如在估計新增住屋需求時，政府參考的指標只是經濟增長及私人單位空置量，而非其他實際數字；又例如，計算重建戶需求時；對私樓重建數目，也明言沒有可靠數據來推算。然而，一份充份前設的需求預算報告，並不是一個說了算的數字，這些數字均成為特首在《施政報告》中制定房屋政策藍圖、以及發展局推出土地招標時的依據。
上述問題，我們以前反覆論述過，所以在此不累贅。反而當你細看今年長策會《報告》，並細心比較歷年數字，你卻會發現一個有趣畫面。雖然未來十年的住屋需求估算，在2019年後不曾改變，繼續維持於430,000個單位，但構成這數字的細項卻有顯著變化，間接令你感受社會變遷。
在最新推算的430,000個住屋需求中，有189,400個來自「住戶數目淨增長」、72,400來自「受重建影響的住戶」、127,500個來自「居住環境欠佳的住戶」，當然還有一些內地生住屋需求、流動住戶等。
如果我們抽出2019年的數據比較，你會發現2019年估計的「住戶數目淨增長」有209,800個，之後便持續回落。在2020年，推算「住戶數目淨增長」為205,200個；2021年則估計為197,300個。若跟2019年比較，單計「住戶數目淨增長」，今年的跌幅高達20,400個或9.7%。值得留意，「住戶數目淨增長」是假設經濟表現較好、或空置單位較多致供求較寬鬆時，市民願意組織家庭的意欲：反之亦然。
至於比較「居住環境欠佳的住戶」，2019年只有119,100個，但之後幾年卻反覆上升。2020年估計「居住環境欠佳的住戶」有122,000個，其後2021年則127,100個，今年則突破至127,500個，較2019年增加了7%。
把兩組數字合併起來，說明什麼? 若政府的採樣無誤，這便反映近三年本港經濟倒退，小市民組織家庭的意欲減少；部份市民則要逐步降格至「劏房」。雖然總體住屋需求無變，但社會實際狀況卻變了。
胡國威專欄 - 胡國威 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com
