定按免壓測優勢消失? 入息要求高於H按/P按
定按免壓測優勢消失? 入息要求高於H按/P按
定息按揭具有鎖定利率的保障，但在加息周期下定按使用率仍然偏低。(資料圖片)
今年本港進入加息周期，主流按揭計劃「H按」及「P按」均屬於浮息類別，按息會因應銀行同業拆息(HIBOR)及最優惠利
率(P)調整而變動；而市場上亦有另一款定息按揭計劃，定息期分別長達10年、15年及20年，定息期後可選擇P按又或屆時的定息率。
定息按揭具有鎖定利率的保障，但為何在加息周期定按使用率仍然偏低？對於提供長達十年或以上定息期之按揭計劃，息率一般高於市場按息水平，等同用家以支付較高的按息去換取定息期保障。港人較喜歡可即時慳息的按揭計劃，故未必會輕易轉投定按。隨息率上升，11月份定按息率上調0.25厘至4.25厘(10年定息期)、4.4厘(15年定息期)及4.55厘(20年定息期)，對比市場H按/P按息率介乎2.875厘至3.125厘，差距逾1厘。加上H按/P按可提供現金回贈及mortgage link按揭存款相連戶口優惠，用家感覺H按/P按有較大吸引力。
定按計劃的申請人無須進行供款壓力測試，只需符合「供款佔入息比率」要求，原先對於未能通過H按/P按壓測的借款人，可轉為申請定按免壓測獲批按揭。不過，定按即使免壓測但同樣需符合基本「供款佔入息比率」不超於50%之準則，而定按息率經過今年八度上調後，以定按息率4.25厘(10年定息期)免壓測計算後之最低月入要求反而高於已進行壓測計算之H按或P按，高出達11%(詳情見下表)；當中亦基於9月份政府放寬浮息按揭需進行之壓力測試，假定息率加幅已由3厘降至2厘，故H按/P按之入息要求亦有所降低。換言之，目前定按計劃對比市場H按/P按已沒有基於兔壓測之優勢。事實上，由於現時按保計劃亦具有壓測審批彈性，故此定按並非享有免壓測獨有優勢。
然而，定按計劃為用家增添浮息按揭以外的選擇，好處在於定息期內鎖定按揭利息及每月供款額不變，無須承擔息率波動風險，有利作長遠計劃，較適合希望每月供款固定的人士。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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