廿四孝爸爸想買堅尼地城 但之前710萬買咗康城，點部署？
康城樓市點睇經一專欄諗sir
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讀者呂先生:你好！本人41歲，月入67,000元；妻子42歲，月入71,000元。家庭育有一個兒子，讀幼稚園。資產有將軍澳日出康城兩房單位，以丈夫單名買，710萬元買入，現估價730萬元；
欠按揭370萬元，月供連管理費22,000元。
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手持現金260萬元、基金50萬元、股票20萬元；每月可儲60,000元。如買樓收租，校網佳更好，可助兒子將來升學。如果沙田第一城和堅尼地城嘉輝花園，閣下認為哪個屋苑較好？已屆中年，猶豫應該買細價樓投資收租，還是該買直債、債基？望閣下給予意見，甚謝！
（圖片來源：[email protected]） 諗Sir：讀者的問題，是花了大錢去建立不派息的資產，到老仍靠自己手搵錢。
當初康城兩房以710萬元買入，而欠按揭僅370萬元，月供約20,000元（扣起管理費），相信讀者只攤20年還而不是30年，當初亦花200萬至300萬元首期，去令自己獲得居所。
讀者康城兩房單位供款，有約10,000元是利息、10,000元是還本，即是付近300萬元去買樓加供，有自住加月儲10,000元（供本部分）的好處，更減省了原本700萬元樓，要付月租約16,000元的居所支出。
博樓市下跌買更優質單位
惟現時拿300萬元去敘造定期，在年息4厘下，每月也穩收10,000元，更毋須付管理費。
加上租樓只是月租16,000元，換言之，付出16,000元（租樓）— 10,000元（定期息）＝只每月6,000元的機會成本，就可博樓市下跌買更優質的單位，可能一次過上到三房單位，更慳埋兩房換三房要付的印花稅、裝修及搬屋時間成本。
當然，樓是要買，讀者亦表達了遲買樓的遺憾，筆者認為沽出康城物業，再九成上會自住，釋放當中困死的300萬元，去敘造定期又好、買債基或直債even保費融資都好，總比死守一間「捱打」的康城好。
沽出康城兩房套現360萬元，360萬元投入90萬元首期，其實去買三房單位也有大量選擇。
（圖片來源：發展商授權圖片） 可能讀者會話買900萬元樓，以九成上會供到斷氣。利用筆者的2.5的方程式（加息後用2.5）去計，900萬元樓借810萬元，攤30年月供，每月供樓約32,000元（810÷250×10,000元）。
然而360萬元回穩，只用90萬元資金去「攪掂」自住樓；剩低270萬元造定期，一個月收息9,000元，也是23,000元住樓支出，雖然和之前差不遠，但住的是三房單位。
如果可以忍，暫時只買回兩房單位，上述算程，意味可將讀者的居住成本壓低。
現時在日出康城內的首都、領都屋苑的三房單位，均有不少平貨供應，這個交給讀者考慮。
另校網從來不是屋苑價格飛升的金牌。讀者提出的買樓地區，筆者認為也不是好選擇。
不過買樓選區是其次，一間屋不會只因選區好，樓價就會跑贏。難度讀者認為何文田每間樓都能賺價嗎？在此望給各位啟發。
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圖片來源：[email protected], 發展商授權圖片, [email protected] Lam
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