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2023年5月22日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年5月22日

勁一專欄 - 諗sir 2023年5月22日


老婆收入高一倍 39歲納米樓港爸想換三房 拎阿媽張綠表買居屋化唔化算?

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諗sir:
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你好!本人39歲,月入24,000元;太太38歲,月入50,000元;女兒現年2歲。物業A有2018年西營盤開放式單位,現值650萬左右(四成首期,欠340萬元);手持股票180萬元;

現金約100萬元,本人想買三房單位。

Plan A:拿阿媽綠表買三房居屋,將原有物業A出租給朋友。物業加按或保費融資,套錢買債基槓桿,幫助供摟;

Plan B:想入手天水圍嘉湖山莊翠湖居三房單位,約值560萬元,在物業A套錢後,付兩成首期的方案可行嗎?請問還有沒有更好的Plan C推介?謝謝!

讀者于先生
(圖片來源:[email protected])

首先讀者理財次序錯配,不處理必須應付的居住問題,反而將後生儲到的錢擺入股市。

正確步驟,應該做好夫婦每人一間樓,然後有錢再買債、買房地產投資信托基金(REIT),或買任何可隨時放售、而又穩定提供利息的投資物,總之就是趁30歲之年才有一份被動收入。以此作經驗,去為自己40至50歲,有足夠收入去助退休籌謀。

即是須有「兩樓一份債」的概念。閣下不趁後生自住一間、再出租一間,老來又何來會有一間樓收租,加百餘萬元買債收返萬幾元補貼下生活,得到「最低保障」?

280平方呎開放式單位必敗
同意拿阿媽的綠表去買三房單位,而讀者西營盤開放式單位要好快手放。從來買樓都不應考慮開放式,因為客路窄;加上近月有人吹風,銀行重啟不承造290平方呎以下的樓宇按揭。

因政府政策新起公屋必大於280平方呎,雖然私樓不一定跟,但銀行認為280平方呎以下單位將不受歡迎;加上流通性低下,不接受抵押,免他日收回賣不走,此乃合情合理。

就如讀者家庭,女大了都要住三房單位。讀者宜賣走單位A及早止蝕。

賣樓後約套現300萬元,另加股票150萬元及現金100萬元,總共550萬元,要買兩間樓加買債收息已好充裕。

約550萬元當中,拿20萬元做首期,以綠表買居屋就夠。綠表可九成半上會,而且容易批核,可九成半上會買三房單位。

至於留60萬至70萬元做首期,在西北區買間有水位的三房單位。嘉湖山莊是好炒,但不算是長升長有的屋苑,附近配套吸引不到更多有錢的人流。

讀者自己及太太一人一間;再加上阿媽都有人名,要免買家印花稅去入手兩間單位,稅項不會高。買完再略作裝修後,保守計應仍剩400萬元在手,拿200萬元去購買債基及直債,每月收息13,000元不難做到。

圖片來源:unsplash
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