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2023年10月17日 星期二

置理明言 - 曹德明 2023年10月17日

置理明言 - 曹德明 2023年10月17日


【置理明言】曹德明: 先住後付隱藏費用要注意

置理明言
日期:2023-10-16

更新時間:13:37:45
近期發展商靜觀施政報告而延遲推盤步伐,有發展商則因應市況而改變策略,將已屆現樓的新盤以「先住後付」的方式出售。

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,買家只需要支付樓價約

一成的訂金以及簽訂許可協議後,便可以被許可人的身份即時入住單位,於指定年期後(一般一至三年)才支付尾數。如購買較大碼數的物業,買家便可先支付較少的訂金,並有充裕的時間去籌集餘下首期資金,因此吸引到不少換樓客或投資客選用。根據市場統計,近期選用「先住後付」的成交個案不乏大碼物業以及豪宅。

有意選用「先住後付」的買家,亦有不少隱藏事項需要注意。首先,選用此計劃的買家需要先為物業繳交印花稅,如買家為換樓客且未賣出舊有物業,便不符合首置身份,新物業需要先繳交15%第一從價印花稅,待一年內賣掉舊有物業後,方可申請退減部分稅項。

其次,除訂金及印花稅,買家需要一次性或分期支付入住許可證費用,大約為樓價5%至10%,同時亦要負責繳付在租期內住宅物業之管理費、差餉、地租、以及其他服務收費等。

此外,發展商一般會於完成交易後以回贈方式發還許可證費用,但買家申請按揭時,銀行會把該筆回贈扣減樓價後才計算貸款額。試舉一例,假設購入的物業合約價為3,000萬元,發展高收取5%即150萬元的許可證費用,買家於2年後上會並申請7成按揭,銀行會先以3,000萬元扣減150萬元許可證費用後,即以2,850萬元去計算,最高貸款額為1,995萬元,如許可證費用回贈於正式成交後才發放,屆時買家便需要額外準備150萬元作首期開支。

最後,由於「先住後付」成交期較其他付款方法長,買家上會時遇上樓價出現顯著波動以及息口變化,或會影響銀行對其物業的估價以及按揭息率。每間發展商「先住後付」計劃條款及細則均有所不同,買家應先了解箇中細節以及相關風險,另外建議於成交期前預備充足的資金以作即時突發周轉。

置理明言 - 曹德明 舊文
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