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2024年3月4日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2024年3月4日

說樓解按 - 王美鳳 2024年3月4日


撤辣疑團系列——停壓測不等於無需入息證明
撤辣疑團系列——停壓測不等於無需入息證明


壓力測試於2010年實施,在於幫助供樓人士應對息率上升時增加防守力。(資料圖片)

政府在最新財案回應市場聲音為樓市落實撤辣,為不同需求的潛在買家降低入市門檻,有利於樓市鬆綁復常,並有助樓市重拾動力呈多元

發展,樓市流轉量有望可恢復健康水平;同時,鬆綁樓市亦有利配合政府提出吸引資金、企業和人才的方向。

是次按揭放寬項目包括暫停供款壓力測試(stress test),以現時按息假設加2厘後之供款佔入息比率不高於60%,壓力測試於2010年實施,在於幫助供樓人士應對息率上升時增加防守力。基於現時加息周期已見頂,未來走勢將逐步回落至中長線水平,現時暫停實施壓力測試無疑是合適的。然而,市場上有些人查詢,取消壓力測試是否等於入息要求不設特定限制?甚至有人問是否不用提交入息證明?筆者在此釐清一下計法。

為確保按揭借款人有足夠還款能力,按揭銀行一向需評估借款人的入息水平,當中需提交相關入息證明,這個基本準則是沒有變的。過往按揭申請人須同時通過兩項供能能力的評估,一項是壓力測試,另外一項是供款佔入息比率(Debt-to-income ratio,簡稱DTI)之要求。現時已停止實施壓力測試,原則上按揭借款人只需符合既有的供款佔入息比率要求,以首套房及自用物業按揭為例,計法是以現時按息計之每月總供款金額不超過入息一半即50%。

例如首置買家購置一個600萬元物業,申請七成按揭、30年還款期,以現時按息4.125厘計(H按以封頂息率計),每月供樓金額為20,355元,假設沒有其他債務供款,最低入息要求便是40,710元;與放寬前需同時符合壓力測試對比,最低入息要求減少約4.3%(1,822元)。



要留意的是,若果按揭申請人已有按揭在身,又或已是按揭擔保人身份,再申請之按揭便屬於二套房按揭,對於二套房按揭又或按揭物業屬於非自用性質例如是收租物業,這類之供款佔入息比率上限需降低至40%,而並非上述之50%。上述例子之買家若然是購置自用物業但已有按揭在身,便已屬於申請二套房按揭,上述之入息要求需要提高,每月債務供款部分亦需加入擔保按揭之供樓金額計算;在這情況下,這類按揭申請人很多時會考慮先將擔保人身份甩走,以減低令按揭上會難度。



銀行評估按揭借款人的還款能力,除了需計算供款佔入息比率,其實仍會考慮其他方面包括信貸紀錄、信貸評分、工作收入的穩定性等,在入息證明方面,以一般受薪人士為例,一般需提交最近年度稅單、最近3個月(固定收入)或6個月(非固定收入)的薪金入帳銀行紀錄及公司糧單、強積金紀錄及若有其他按月供款紀錄。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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