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2024年3月4日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年3月4日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年3月4日


撤辣後的市場反應比預期好
撤辣後的市場反應比預期好


撤辣後的市場反應比預期好
在政府公布撤辣前,有投行出報告,認為撤辣的作用有限,本港樓價年內還會進一步下跌。當記者要我對這種觀點作回應時,我亦不敢完全加以否定;因為市場上的確存在著一些其他利淡因素,究竟這些利淡因素,對市

場還有多大的主導能力,仍是未知之數。

現實是市場的反應遠比預期好,最明顯是一手市場。2月27日 ,撤辣前的一天,全港一手市場的成交只有8宗;2月28日,公布撤辣的當天,一手的交投就增加至28宗,是公布前的3.5倍;2月29日更增加至53宗,比之前一天增加了0.89倍;3月1日,衝力雖稍為平靜,仍有54宗;至3月2日,因是周末,成交量又增至82家,是上一個周末的8.2倍。

這麼大幅度的轉變,很明顯已不是量變,而是已發展成質變。這種質變已不是單靠撤辣措施在市場產生的具體影響可造成;而是措施已在心態上改變了市民對後市的預期——由不覺得政府的措施能起作用,到覺得政府已對症下藥,樓市起碼可止跌回穩。這種心態上的轉變,透過理性預期的作用,在一二手市場上都可以產生很多良性的互動作用。它們包括︰

一 因擔心樓價進一步下跌而不敢入市的人,會不再觀望,改為積極入市,趁樓價未反彈之前,率先吸納未加價的平盤。這是市場交投大增的主要原因。

二 市場交投增加後,平盤自然賣少見少;餘下的,需要賣盤的小業主,心態就會轉強,不願意再削價求售了。這是樓價能夠站穩的主要關鍵。

三 之前有不少有能力置業的用家,亦因為擔心樓市的流動性不足,轉讓時賣不到好價,以租代買,以減少風險。他們見市場成交增加,就會覺得風險降低,很大機會重返買賣市場。

四 在樓價持續下跌時,需要換樓的人,大都會先賣樓,再買摟;以免買入新樓後,原有的舊樓賣不出,變成要背上雙重包袱,壓力很大。現在樓市的流通能力大了,換樓客就可以選擇先買後賣,裝修好才入住,會更為方便。這種心態上的改變,可使市場的買盤先出現,賣盤遲出現,樓價會因而有更好的支持力。



五 本來人們預期,撤辣後,有部分原先受困於額外印花稅而沒有放盤的業主,會第一時間放盤,對樓價造成壓力。不過,這種情況並沒有發生,因為重設額外印花稅的機會很微,業主不愁再度被困,毋須急於賣樓,何不等更好的時機再作決定。

總而言之,市民的信心改善後,市場就會有更多的良性互動。

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