實戰理論：領匯見30元才合理 - 沈振盈
■領匯未來再加租空間極有限，勢必影響其收入。資料圖片
領匯(823)股價大跌，市場有不同的意見及分析，當然，各有各的立場及見地，但對於普羅小投資者來說，一定要有深入了解，不要被誤導。事實上，不要以為買領匯是安全，冇風險，價位只升不跌，又或不會跌得多。要知道，所有投資工具都是升跌有序，能夠不停地升，也一定有機會不停地跌，這就是近代投資市場的定律。
領匯截至3月底全年可分派收入增長14.6%，總收益升9.7%，每單位資產淨值35.68元。基於樓市見頂，資產淨值有減冇加的情況下，領匯的合理價應在35元以下，這是從NAV角度去計算。至於從租金回報角度，首先，增長已放緩，現價雖有約3.7厘的回報率。但在未來息口趨升的情況下，再加上合理的風險溢價，理論上回報息率起碼要逾五厘才合理。因為買債可以算得上是零風險，但買房地產基金是相對地有風險。
資產減值租金見頂
此外，香港的房地產市道，以及租務市場狀況，甚至整體零售市道的前景，皆會影響市場對領匯的估值水平。根據其公佈的數據，續租率82.7%，平均加租幅度24.6%，理論上此兩個數字應已見頂。以現時零售業的經營狀況，此加租幅度將蠶食零售店舖約6%利潤。而一般店舖的純利率，約是營業額的7%至9%，即是說，再加租就等於白做。
預期未來兩年領匯可再加租的空間極之有限，而空置率將大幅提升，這將影響每年的租金收入。筆者預期，在未來兩年內，會出現見頂回落的趨勢。也正因如此，領匯管理層在業績發佈會之中，鮮有地提出，會考慮將部份資產變賣。若將上述因素一併計算，預期其合理值應在30元附近。
沈振盈
證監會持牌人士
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