金融High Tea——猜猜第二標
2013年6月7日
■中海外以45.4億元高價投得啟德首兩幅「港人港地」地皮，屬市場預期上限。資料圖片
■合和分拆的合和香港房地產上市。圖左為合和董事總經理胡文新。資料圖片
美股勁挫，區內股市不濟。港股昨日走勢肉酸，但已算跌唔多，恒指開市失守22000點，全日在關口掙扎，尾市再現弱勢，收市跌231點，收21838點。
中環茶友話，港股成個格局都係缺水局，無錢入嚟炒，外資執嘢走。大市跌穿埋250天線，穿位後再向下的機率大增。未來最好唔好跌穿4月18日今年低位21423點，否則形成一浪浪向下的走勢。雖然連跌幾日或有反彈，但暫時睇再遲啲穿位機會唔細。
中國海外(688)以45.4億元高價投得啟德首兩幅「港人港地」地皮，樓面呎價超過5000元，屬市場預期上限，但並未被視為好消息，最唔掂係恒地(012)，勁跌3.5%。中獎的中國海外都插2.8%。
發展商多數偷雞
內地發展商高價投地，繼續成為市場熱議話題，有朋友前日本來在西九睇緊樓，聽到啟德地造到高價，以為係好消息，後來睇到陸羽仁寫到「過江龍被逼投貴地」，先知道消息都幾負面。
地產商圈子熱議此事，其中一個角度係第二標出乜價，因為如果第二標係本地地產商都出到好近中海外的中標價，就顯示中標價唔係咁離譜，若果第二標距離較遠，就證明只係過江龍先至會咁貴買地。
我聽其中一個行內人估，中海外兩幅地出價都可能明顯拋離第二標，否則唔係咁易兩幅地都中晒。佢解釋俾我聽行內人心態，呢兩幅啟德地係首兩幅有「港人港地」限制的地皮，「港人港地」條款到底影響地價多少，只能各自作假設，但肯定要比無限制地皮估低一定數量才合理，結果較多人用的入標策略是出「偷雞價」，出個較低價錢，博自己冷手執個熱煎堆，遇到中國海外如此勇進出價，自然無功而回。但最後市場的結論是中國海外投了貴地，地價無指標性。
證券商計數後都係睇淡多，瑞信話，中海外買地出價接近市場預期上限，項目回報率偏低，若按現時同區二手樓價出售，經營溢利率僅19%，低於中海外現時內地發展的36%溢利率，亦較香港發展商至少30%的溢利率低；項目內部回報率預計只有9至13%，遠低於中海自己設定至少21%的指引，而且項目受港人港地條款限制，存在操作風險。
高盛減持銀河證券
瑞信指中海外這次買地印證了它近期未有善用資本，維持中性評級，目標價20.5元不變，即係比中海外昨日收市價22.2元低。中海外近期走勢比接近級數的華潤置地(1109)弱，呢次買地後一跌，更跌到250天線邊，後市未敢看好。
本地地產股繼續看淡，合和(054)分拆的合和香港房地產(288)上市，招股價為每股15.3至17.8元，由昨日起至下周二招股。
近期外資沽貨唔手軟，升咗唔少的中資券商板塊，頻頻被外資行大手減持。高盛披露於上月底以5.548元的平均價，減持了銀河證券(6881)614萬股，套現3408萬港元，高盛係銀河證券的上市安排行之一，隻股上月22日先掛牌，高盛馬上減貨，由於招股價是5.3元，高盛出貨還有微利，銀河證券昨日平收，收報5.31元。高盛呢間安排行都走貨，各位老散睇路啦。
陸羽仁
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