領匯已經重現投資價值
由於之前市場預期美國聯儲局會在今年9月開始縮減在市場上買債規模，以及在明年年中終止買債，令到一眾的「高息股」出現明顯的下跌，部份更由高位回吐超過20%，就以領匯(0823)為例，股價曾由5月16日最高位46.40元水平，一下子跌至6月13日最低位36.3元，期間總跌幅達到21.7%，由於跌幅驚人，令到不少原本對於高息投資趨之若騖的投資者都不敢在領匯急跌後進行「撈底」，特別是擔心一旦美國息率回升，領匯的股價會再被投機者再次拋售。
其實投資者買入部份高息股的主要動機仍然以收取高息為主，而股價在持有的期區出現明顯的升幅，基本上只可以當作是紅利，因此一般的高息股通常都是業務曾長空間較差的股份，因此，當要吸引投資者長線持有股份，又或者已無新的投資機會，便會把大部份的盈利用於派息，所以，在一般的情況下，高息股的主要投資回報都是由派息而來，而領匯的情況亦非常相似。不過，在某程度上，筆者又認為領匯的情況與一般的高息股又有很大的分別，尤其是領匯所持有的資產都是過往以低於市場價購入的，低於市場價的原因是因為大部份的資產由房協管理下，配套及租戶的組合無法令到其租金收入能升至合理水平，因此，領匯才會有機會以低於市價買入現有的資產，而經過過去近8年的經營後，有不少的領匯商檔由屋村商場轉營至有各大品牌的商場，令到領匯的整體租金收入明顯提升。雖然領匯加租或引入大型的連鎖商後，便把大部份的小商戶擠走，引至不少社會聲音，但對於小股東而言，領匯的管理層正在做正確的事，而且要達到一些要惠及大眾的目標時，很自然雖然犧牲一些人的權益，而這也是社會在分配有限資源時通常要進行的原則。
筆者本周曾跟領匯的管理層到過幾個旗下幾個早期翻新的商場及街市，雖然該等商場與中環或尖沙咀等商場在定位上明顯不同，不過，經翻身後在配套上及租戶組合上進行了調整，令到人流得到保證，而商戶也不介意繳付較高昂的租金。除了參觀商場外，更到過北區的街市，發現街市的設計與傳統街市有很大的分別，不單止令人流增加，更吸引到部份中產家庭主婦光顧，令到租戶可以把享有更高毛利的貨品在街市內出售，所以，經過領匯過去的細心經營下，現時旗下的商場及街市的價值繼續提升，而估值上相信仍然有上調的機會，尤其是領匯吸收了過去的經驗後，相信會把之前成功之道推廣至其他的商場及街市，有助提升租金回報，對於領匯的未來股價有正面的作用。尤其是現時以領匯的股價計算，預測2013年派息回報率已返回4.1厘，再度返回4厘這個水平以上，令到領匯再度成為名符其實的高息股。
京華山一研究部主管
~TITLE_S~股市新談 - 彭偉新 2013年7月23日 舊文
