貸評山下：房屋政策難照抄新加坡 - 黃元山
■新加坡組屋能買能租，令公營房屋資產激活。資料圖片
不少香港人都嚮往新加坡比較寬敞的居住環境，而一般坊間談新加坡組屋的好處，只是集中在面積大，而且是公營的，卻忽略了其成功關鍵，就是「先福利、後市場」。
據資料顯示，現時新加坡有80%市民居住在組屋(政府的公營房屋)，業主佔90%，租客則佔10%，故當地有85%以上市民是業主。
公屋產權不清致資源浪費
於是，坊間有人建議，大舉增加香港公營房屋，特別是公屋的比例。比方說，在最新的「東北新發展」方案中，公營和私營的房屋比例提升到6：4，就是反映了「以偏重增加公營房屋來解決香港房屋不足這社會問題」的一個思路。
大幅增建公營房屋的好處是，在社會的生產力兩極化的時候，能令一些人放膽去從事一些經濟效益不高，但有其他人文和社會價值的活動和行業。
不過，筆者認為這個做法的問題是，越來越多的土地資源會被鎖死在放出的優惠租約上，造成社會資源浪費。簡單來說，「只租不買」的公屋，由於產權不清，土地的價值不能被釋放出來。產權明顯不是租戶的，不過卻又不能說是政府實際擁有，因為整個公屋的設計，就不希望政府能隨意終止租約，收回轉讓。假設一個業主「擁有」一個物業，卻不能隨市價加租，又不能換一個能付更高租金的租戶，這個業主事實上永遠不能釋放這個物業的價值，也因此不算得上真的擁有百分百的產權。
換一個角度來說，因土地產權不清而造成的社會資源浪費，也可以看成為上述資助社會部份人從事「經濟效益不高，但具其他社會人文價值的活動」的一個社會成本。問題是，這是否一個具成本效益的方法？
其實新加坡的做法是相反的，新加坡的組屋可以說是「先福利、後市場」。新加坡的組屋「能買能租」，亦可「先租後買」(香港「置安心」計劃想抄的橋段)，總之就是以市民能夠負擔的價錢出售(這部份是福利)，而且他們更可擁有全部業權，五年後亦可以免補地價而把房屋出售(這部份是運用市場力量)。這個方法的優點正是可把公營房屋的資產激活。香港居屋也是平價買資產的優惠，但卻不能真正的「賺取」這個優惠，因為必先補地價才能在市場流轉。
政府狂補貼私樓客必反對
當然，筆者認為香港不能照抄新加坡的一套，畢竟時間環境空間也已大大不同，執行上也有幾個需要面對的問題。比如現有的私人業主可能會認為，公營免補地價的優惠太大(但相反，僵化土地是個dead weight loss，誰也沒有益處，可以先再次啟動之前公屋流轉的先導計劃)。又會有人擔心，當所有公營房屋都市場化後，會否使新的有需要人士被忽略(但不要忘記「先福利」的前提，而且，新加坡仍然有資助租戶，只是新加坡人都認為買了更劃算)。
另外就是牽涉中港矛盾，縱然公營房屋本身就是「港人港地」，但社會對新移民和福利資助的關注，不可能不理會。最後，當然會受到既得利益集團的反對。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
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