C觀點 - 施永青
樓宇供應多少才夠？
(2013年09月16日)
【am730專欄】長遠房屋督導委員會剛發表了諮詢文件，預期未來十年的房屋需求共470,000個，即每年為47,000個，並以此作為提供土地作建屋的目標。其推算的過程極複雜，貌似很科學，可惜得出的結果卻與常識有點不符。
我不知道十年後的房屋需求有多少，但我肯定現時的房屋需求不只47,000個。因為單是公屋輪候冊上的名單就有超過二十萬個。難道這些可以不算是房屋需求？
政府說這個數字不準確，因為輪候冊上的人，有時隨著時間的變化可能已不再符合申請資格；尤其是那些在求學時期已提出申請的單身人士，只要他們一開始工作，就很容易超越月入九千元的入息上限。
這或許是事實，但餘下來符合資格的人也應該不只十萬戶。再者，即使這批人不符合公屋的申請資格，亦不能視他們沒有房屋需求。現實是當這批人失去申請公屋資格之後，會轉而申請居屋，或轉而租住「?房」，一樣會成為香港的房屋需求。由此可見，香港現時的房屋需求，絕對不只是47,000個。
其實，政府要知道公屋與居屋的需求一點不難，不用出計量經濟學去推算，把公屋輪候冊與申請買居屋的人加起來就是了。政府沒有採用這個簡單的方法，可能是因為這兩個數字加起來太龐大了，可能接近30萬，而現時每年的房屋供應量卻只有3萬個，落差這樣大，令政府難辭其咎。
然而，出現這種落差的責任並不能全怪現屆政府；現屆政府大可以突出這個落差，以讓社會感到有燃眉之急；這樣，社會就會更容易在土地供應的問題上達成共識；政府在提高市區地積比率，開發新界土地，以至填海造地方面，亦可以因而減少阻力。
現實是不增加土地供應，根本沒法改善香港人的居住環境。光是靠「辣招」去壓低樓價，只是令樓價在統計上好像平了，但不等如買到樓的人增加了，因為市場的交投不多。現時，每年新增的單位還比不上新增的住戶，壓低樓價有甚麼用？
私人市場對房屋的有效需要受制於樓價。樓價高本身就起著遏抑有效需求的作用，政府用「辣招」硬把樓價壓下來，或許可以令更多的人可以買得起樓，但如果買得起樓而發現沒有供應，一樣買不到，市民只會更加不滿。
私人市場的樓宇需求，牽涉的問題很複雜，既涉及價格問題，又涉及投資偏好問題，還涉及利率的趨向問題；如果社會不安寧，有能力買樓的人也不一定會買。政府很難預期每年有多少人會買樓。
因此，政府根本不用去推算私人市場有多少需求，政府只要把空置率維持在5%的自然空置率以上，想買樓的人就不難在二手市場上找到置業的機會。
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