樓市熊出沒注意
2014年02月17日
近期多單樓市新聞，令人對未來樓價走勢作綜合性反思。第一則新聞是元朗新盤開年即劈價最高40%搶客；第二則係兩幅屯門地以2100元一呎的超低價成交；第三是政府考慮重新實施租務管制。
上周初新地(016) 的元朗低密度豪盤「爾巒」減價搶灘。首批推出單位大部份為分層標準戶型，涉及152伙，單位實用面積由460至1290餘平方呎，定價由424萬元至1201萬元，實用呎價介乎7583至10884元。
爾巒曾於去年3月開價推售，當時開價首批50伙，平均實用呎價逾17000元水平，其中位於茵羅洛斯大道第一座的10伙低層戶，亦有在是次重推的首批單位中登場，惟新定價卻低逾30%，以當中的三樓A室為例，舊定價1902萬元，新定價則減至1242萬元，定價減幅高達34%，折盡最高逾20%的優惠後，售價足足平逾50%。去年首推反應不理想，僅售出2座洋房，平均呎價約19400元。
無小陽春 非常鵪鶉
以一般量度熊市標準，跌20%算熊市，若然以買入呢2座洋房的業主計，一年內售價跌咗一半，佢哋已遇上熊市。今次殺價由發展商觸發，長實(001) 年初推出的「DIVA」，各種優惠幅度等如減價25%，今次新地再嚟一刀，割價40%，割得仲深，自然有震撼效應。新地減到新盤只賣6000元建築呎價，同區二手盤新少少的本來都叫7000元一呎，你話二手盤點同新盤鬥，爾巒一出，搞到區內市場冰封。
以往農曆年後往往有一個小陽春，今年不止沒有小陽春，業主仲好鵪鶉，發展商一回來就劈價，令馬年成為樓市劈價之年。不過如今暫未出現一個好廣泛的跌市，無論新盤或二手盤，都未出現全面的減價潮，不過我估未來新盤的減價壓力都幾大，因為發展商每年都要賣咁上下樓交數，去年上半年樓市好差，搞到發展商要大賣車位填數。今年發展商手上可供出售的住宅新盤單位推盤量高達1.7萬伙，較去年增逾30%，即係發展商大把樓要賣，以新界為主，而政府大力推地也集中在新界西北。長實和新地先後將新界西北盤劈價，發展商心中有數，今年要麼忍受賣樓唔夠數，要麼就要劈價，問題係邊個用大手劈價推大盤啫。
高官心態 想樓價跌
陸羽仁同官府中人食飯，佢哋講起中原城市領先指數(CCL)唔反映樓價的現實。中原指數最新報118.08點，按周跌0.2%，同高位差唔太遠。高官話以年計，佢哋估樓價已回落10至15%。中原指數不反映實況有兩個原因，第一係指數的成交價以帳面價計，新盤係用優惠來減價，有時優惠加埋等如減價一兩成，甚至更多，中原指數完全反映唔到呢啲減幅。第二是成交性質的變化；去年二手成交大跌，新盤成交比例大升，新盤一般都比二手樓貴一兩成，去年指數反映的成交以新盤為主，令中原指數看起來無乜大跌。高官估計，當二手業主都頂唔順，要大幅減價之時，樓價就會顯著回落。
聽高官口氣，佢哋怕樓價跌得唔夠多，小市民上唔到車會詐佢型，還是傾向向樓市落藥，搏命搵地推地，即使土地低價成交都照賣，港鐵天水圍天榮站上蓋招標無人吼，就研究將之轉為居屋。總之唔理地價跌，都要繼續推地，食到發展商飽為止，質飽你唔怕你唔賣樓。若地推唔出，就自己攞番嚟起居屋，三、四年後一樣有番咁多住宅出來。
利息樓價 反向相關
政府不斷出招是香港的小局，美國收水令利息上升是大局，同樣對樓市有壓力。美銀美林分析咗呢個問題，佢話香港的租金回報率，與10年期美國國債收益率緊密相關，目前香港租金回報和美國10年債息均為2.8厘。隨着美國放水周期結束，10年期美國國債收益率回到2008年水平，將升至4厘，即係話香港買樓收租都要4厘才吸引。假設香港租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%，才能讓租金回報率升番上4厘(樓價跌租金不變，租金回報就會升)，與美國國債收益率保持一致。
匯豐證券就話，資金流動性、失業率、房屋供應及業主供款負擔能力四項，在今年內都有變化，流動性減、失業率升、房屋供應增加，業主負擔能力下降，皆會對香港樓價產生不利影響，話今年樓價會下跌15%。
結論係在利息向上及政府干預下，香港樓市正步入熊市，首先出現熊蹤的是新界西北地區，長短期供應都多，仲賣6000、7000元一呎舊樓過份咗啦。
若行租管 領匯中招
美銀美林講開租金，上周六又有一單新聞同租金有關，運輸及房屋局局長張炳良出席一個論壇時，談到是否引入租金管制問題，張炳良說，政府不會迴避，會進行詳細研究後再回應。嘩，過去特首梁振英明明講過，政府不會引入租金管制，因為怕一話引入租金管制，業主就會搶先加租云云。但今天張炳良突然話要研究租金管制，即係話政府見到租金係咁升，升到佢都頂唔順，所以開始轉軚。
最後搞唔搞得成租管都未知，亦唔知是針對商業、住宅抑或兩者皆管，但講到租管所有業主都呆一呆，特別係持有本來有得不斷加租的物業，租管一出，立即打殘。如今租金加得最狂的商舖，第一類係九倉(004) 持有的海港城的遊客一線旺區，聞說內地豪客消費已經減弱，本來都難加租(如果唔係要減租的話)，所以租管對佢哋即時影響無咁大。第二類是持有大量翻新商場的公司，例如領匯(823) ，佢哋將一個商場翻新後，真係成倍咁加租。而且一個又一個咁接住翻新，翻新成本分幾年攤銷，但一做完就大幅加租，上升的租金打住翻新成本有多，變成一翻新，租金收入就大升。但將來若有租管，領匯這個翻新兼大加租的遊戲好難玩囉。
招行純利 增近成半
樓價大升，租金大升，就吸引政府大力干預，出完辣招打樓價、大力搶地加供應後，就研究租管控租金。政府的干預一係唔夠，一係就太多，好少啱啱好，而且行動有滯後效應，直至大家都認為干預過多前，仲有好多人覺得唔夠。樓市熊蹤隱現，不可不防也。
最後講兩句招行(3968) ，內銀未公佈業績，但據招商銀行公佈的業績快報顯示，佢預期去年盈利518億元(人民幣，下同)，按年增長14.4%；期內營業收入1326.6億元，增長17%。
招行又預期，去年稅後平均資產收益率22.24%，按年減少2.54個百分點，貸款總額按年增長15.3%，客戶存款總額增長9.6%，不良貸款比率0.83%，上升0.22個百分點。
招行盤數雖唔係特靚，但係純利都有14.4%增長，都唔錯啦，未跌到單位數增長，佢現價14.38元，以2012年盈利計市盈率都只係5.6倍，息率5.3厘，咁計市盈率和息率都再降，都算係好消息呀。
陸羽仁
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