即市新聞
16/05/2014 15:51
《香港樓語－陳東嶽》ＤＳＤ縱微調，換樓客仍應盡速完成一買一賣
《香港樓語》政府宣布放寬雙倍印花稅(ＤＳＤ)條款，即時將「先買後賣」換樓客豁免
ＤＳＤ的六個月時限，由原先已購買新單位簽臨約(Ｐｒｅｌｉｍｉｎａｒｙ
Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ)日期起計，調整為以簽署轉讓契(Ａｓｓｉｇｎｍｅｎｔ)後才計算。市
場上有人認為這是政府「減辣」之舉，但港府強調這是技術性調整，讓當事人有更充足時間去完
成沽售手頭上舊單位。亦有人認為假如購入的是新單位的樓花，由於等待出入夥紙還有相當長的
時間，業主可以持有原住宅更長時間甚至待善價而沽之，這種說法在升市時是對的，但現時經濟
形勢不明朗，加上政府在增加供應兼實施雙辣招，樓市下行機率較大，先買後賣兩者時間相隔愈
遠，需承受貴買平賣的風險。
＊微調影響屬中性＊
除此之外，另一項微調是連同購買的一個車位亦可獲豁免ＤＳＤ。估計兩項調整，都是在審
議過程中，收到意見的反映，而政府亦認為合理而作出調整。港府強調，這只是技術性的修訂，
不代表政府在現階段有「減辣」的意圖，反而仍需維持現行的需求管理措施。事實上，在政府於
去年初實施雙辣稅，並有需求管理措施以及同步增加市場供應後，樓市無論在成交量及樓價方面
均受到制約。樓市橫行稍偏軟的格局已成，現階段作技術上的微調所帶來對樓市的影響理應只屬
中性。
＊宜放寬至９個月＊
在審議印花稅草案過程中，有意見認為ＤＳＤ的６個月換樓豁免期，由買入新單位簽臨約起
計，會對換樓自住業主構成壓力，愈逼近６個月終期日，愈會需要降價，但求售出舊單位，否則
不獲豁免而要交雙倍印花稅。按照新修訂，由簽轉讓契起計，在二手樓交易的情況下，一般成交
期為簽臨約個半月至兩個月左右；換句話說，即是豁免期延後了同樣時間才開始計，換樓業主要
盡速售出單位的壓力仍在，但起碼多了個多兩個月時間去做。筆者認為這修訂仍未理想，因為現
時市道下，要以合理市場價去售出舊單位，６個月期間未必一定成功，假如能放寬至９個月則更
加理想，從換樓自住業主的角度，在橫行市甚至下調中的市道下，是沒有誘因去拖延售出舊單位
，怕的只是因急欲售樓被壓價，假如被壓價金額大於雙倍印花稅的「雙倍」部分，最後業主可能
索性不賣舊單位。有市場人士認為今次修訂對樓花銷售有幫助，筆者只部分認同這個說法，一般
由購入樓花到簽轉讓契有段相當長時間，假如這段時間是升市，延後售舊單位會做成低買高賣的
效果。假如樓市是下調當中，效果剛剛相反，延後售舊單位變成高買低賣。
＊貴買平賣的風險＊
樓換樓自住業主一般只得一個單位，買樓賣樓過程中，對他們來說是既繁複又耗時，現時政
治經濟形勢不明朗，不久的將來說不定會加息，中國與鄰近國家或會開戰等等因素，用家較大可
能是一動不如一靜。除非新樓樓花質素佳而訂價吸引，否則用家換樓，還是應該盡速完成一買一
賣，以減低拖長時間所帶來的風險。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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