即市新聞
20/05/2014 09:26
《談國論企－黎偉成》人行促優先滿足居民家庭購自住普通商品住房
《談國論企》中國人民銀行２０１４年５月１２日與１５家商業銀行舉行的專題座談會，研
究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作時，指出要優先滿足居民家庭首次購買
自住普通商品住房的貸款需求，作為首要提出的「合理配置信貸資源」的其中政策性要求。以商
業銀行為主的金融機構於一季度對個人購房貸款增長放緩，故人行所要求的信貸資源合理配置，
強烈顯示差別化住房信貸政策主要向首置自住人士傾斜，亦間接意味不鼓勵屬具投機性的購房投
資甚至壓抑炒賣情況，乃保就業、惠民生之舉也。
＊落實差別化住房信貸政策改進住房金融服務＊
商業銀行近年一直是落實國務院院關於房地產市場調控的決策部署，特別是差別化住房信貸
政策的十分重要執行機構，人行於此番會議所作的評語為取得「積極成效」的同時，並要求進一
步改善住房金融服務工作，重點有五，而最是惹人注目之處當然是(一)合理配置信貸資源，並
把此點放在首位，可見央行對信貸資源的配置高度重視，乃因包括信貸在內的任何資源是有限的
，需要善用，而信貸資源配置合理性重之於「優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸
款需求」，其原則和精神乃居民(ｉ)首次購買，並指定為(ｉｉ)自住普通商品住房，即：所
購的商品住房是屬於「普通」，更指定為「自住」，才可以得到(ｉｉｉ)優先滿足。
國民經濟已納入穩中求進的新階段，最大的特點為不再如往昔的於低水平、低基礎底下得不
斷追逐數量和幅度的提升，而是要在可以接受的穩定增長中著重素質的提升，此點該不是僅止於
宏觀經濟層面，更需要推擴至與民生有關的各個方面，使居民可以更多、更廣地分享到經濟持續
不斷穩定好轉的成果，尤以(ａ)改善和提升居住環境，由保障性住房等公益性居住單位轉至首
次購買自住的普通商品住房，和(ｂ)豐富衣、食與行等多個方面物質，人行此番會議所提出的
要求的政策精髓之所在也。
至於(二)人民所提出的五個要求中的其他四個要求，實際亦是「優先滿足居民家庭首次購
買自住普通商品住房的貸款需求」的各項配合措施，包括(１)「科學合理定價，綜合考慮財務
可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平」，我之解讀為既然貸款可以有「優先
滿足」，首置者也許會有利率的優惠。(２)「提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人
住房貸款」，此點最是重要者為風險可管理等「符合條件」的個人首套住房貸款。
人行亦提醒商業銀行(３)要有效防範信貸風險，做法為：嚴格執行個人住房貸款的各項管
理規定，加強對住房貸款風險的監測分析，和(４)建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題
，及時給予回應。此之為有攻有守、有進有退、有寬有緊之道，否則只顧優先、優惠，不好好評
估和控制風險的問題，也許會出現反效果。
＊貸款增長趨緩有待轉緩升支持房地產發展＊
再從人行的《２０１４年一季度金融機構貸款投向統計報告》的資料分析，以商業銀行為主
的金融機構在房地產貸款增長，確如《報告》所指出的出現「趨緩」現象，亦為央行得力促商業
銀行「合理配置信貸資」之因，並可見之於多個重要變異(甲)主要金融機構及小型農村金融機
構、外資銀行人民幣房地產貸款於２０１４年３月末的(ｉ)餘額１５﹒４２萬億元同比增長
１８﹒８％，無疑較２０１３年同期１２﹒９８萬億元的１６﹒４％漲幅要高，問題是此數相對
於３個月之前的季環比要低０﹒３個百分點，而非上年３月末時所達的環比增加３﹒６個百分點
的上行形態，特別是(ｉｉ)一季度所增加的７９７１億元，只是較上年同期輕微上升８６８億
元，表現更遠遜於２０１３年１－３月份７１０３億元的同比多增凡４６６７億元。
金融的人民幣房地產貸款出現增長趨緩之因，很主要受(ｉｉｉ)對地產開發貸款於３月末
的餘額１﹒１２萬億的同心增長７﹒６％，較２０１３年同比所增加的１２﹒３％要少增４﹒７
個百分點，且比２０１３年末之數要低２﹒２個百分點而非２０１３年同期之季環比增１﹒６個
百分點。
但金融機構對(ｉｖ)個人購房貸款餘額於２０１４年３月末時所達１０﹒２９萬億元的同
比增長，卻高度２０﹒１％，較２０１３年３月末之８﹒５７萬億元的１７﹒４％漲幅要多增２
﹒７個百分點，即使於一季度增加４９１６億元的同比多增３５４億元和較２０１３年同期的４
６６２億元和多增３０８８億元似不可同日而語，唯是上年一季度乃倍增，能夠在高基礎底下續
增，不太差矣。
即使與居民居住條件有關的其中重點政策的(ｖ)保障性住房，開發貸款於３月末的餘額
７７８３億元的同比增長達２６﹒７％，乃明顯低於２０１３年同期６１４０億元的４２﹒４％
漲幅，而２０１４年一季度所增的４９２億元，無疑高於２０１３年同期的４１０億元，卻於房
地產開發貸款於同期所佔的比重由２０１３年３月末時的２３﹒４％，回調整整４個百分點至
１９﹒４％。此為季度性的變異，難作全面比較，亦不一定顯國家的保障性住房政策有變。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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