寵兒年年變
2014年09月15日
個市近期又變番呆呆哋。新鴻基地產(016) 上星期五公佈2013/14年度業績，截至今年6月底全年賺335億元，按年跌17%；撇除投資物業公平值變動影響，全年核心盈利為214億元，按年升15%，比市場平均預期差不多。新地每股盈利7.95元，末期息派2.4元，全年派息與上年度一樣。
賣樓方面，新地去年銷售接近278億元，較去年減少31%，比預期的280億元略低。由於賣樓唔可以即時入帳，早年賣樓的收益，到去年才入帳，令到入帳總金額增加至363億元，全年盈利105億元，按年升超過46%。新地賣樓收益少咗，租金收入卻唔錯，中港兩地的租金收入年內保持穩定增長，計埋合作項目，總租金收入上升15%至接近185億元，淨租金收入升17%至接近143億元。租務市道好壞，絕對影響到它的盈利。
郭炳江「唔識睇」樓價
新地對香港地產市道評價幾過癮。在業績記者會上，新地聯席主席兼董事總經理郭炳江回應記者點睇往後樓市嘅例牌問題，佢話對本港地產市場仍有信心，原因係集團旗下新盤銷情唔錯，資金回籠，加上集團負債比率保持在16%以下，所以有錢多買地。未來仍會繼續入標投地，包括港鐵(066) 最近推出的大圍站項目。
被問及早前市建局觀塘市中心第2、3發展區項目流標的問題(最後再投標時由信和(083) 為首的財團投得)，郭炳江話流標涉及好多原因，主要原因係建築費過高，他稱年初至今建築費升幅驚人，除咗尖沙咀中間道地皮外，集團很多住宅項目的建築費都比地價高，所以要靠壓低地價來遷就建築費。至於樓市未來情況，郭炳江話由於外圍形勢不明朗，中東仍存在好多問題，對明年樓價走勢，形容為「唔識睇」。作為本港最大地產發展商之一，居然話唔識睇樓價走勢，講法都幾有趣喎！
我經常留意大型地產商的業績，以及他們在記者會上的講話，因為覺得對未來樓市有些啟示。睇番今年的地產市道及地產股走勢，叫人大跌眼鏡，主要喺樓市在如此嚴苛的雙辣招下，人人都唔多睇好，但政府為求能夠在立法會上通過法案，在樓換樓的定義上，作出些微讓步，就好像在市場上釋出了一個訊息：政府對樓市的態度，不是想像中的企硬，導致樓市在今年第二季尾至第三季初大幅反彈，價量齊升。由於新地賣樓數字截數期在6月底，不太反映到呢個反彈市的情況，預計佢接下來的賣樓數字會更理想。
地產股好景難永續
睇番近日樓市，特別是細價樓升得特別厲害，沙田區400萬元以下的住宅單位被瘋狂掃貨。7月初，沙田第一城一個實用面積327方呎的高層單位，便以410萬元易手，實用呎價去到12538元，創下同類單位的歷史新高，而且係區內兩星期內第三次破紀錄新高成交，樓市熱度續升。
未來地產股股價點走係一個有趣問題。大型地產股包括長實(001) 、新地，今年升幅認真唔少，例如新地，由今年3月20日低位的90.35元，一支箭咁升至上周五嘅117.9元，累積升幅達30.5%！這主要與樓市反彈賣樓理想有關。但睇番發展商的賣樓手法，都係以大手去貨為主，他們見到樓市得，就盡情出貨，反映對後市睇法唔係咁樂觀。分析郭炳江的講法，他的意思係由於建築費太貴，令到投地起樓的風險上升，除非地價比較便宜，不然的話，要承擔的風險可能太大。固然，賣到樓、賺到錢，可以繼續投地，但他講到對樓價「唔識睇」，反映他的態度其實比較審慎。
濠賭科技股皆唔掂
我對股市這一兩年走勢有個觀察，見到熱炒的板塊不斷地轉移。例如去年，科網股及濠賭股最流行，板塊內兩隻股份成為股王，其一是騰訊(700) ，其二是銀河娛樂(027) 。不過，科網股及濠賭股今年已失寵，當中不少個股股價由高位回落三成以上，例如銀河娛樂，今年1月17日創83.8元歷史高位，之後一路向下滑至上周五收市54.1元，回落了35.4%。濠賭股回落，仍可說是有理由的，因為澳門博彩業收入增長放慢。至於科技股，除了騰訊之外，上周五收報122.9元，只比高位134元低8.2%，其餘的科技股就好唔掂，例如金山軟件(3888) ，比較4月1日的高位33.5元，上周五收報21元，已大幅回落37.3%！比較同期的美國科技股表現，納指仍有接近4.8%的升幅，還在高位。可以見到，只有騰訊這隻超強股，還可以接近外圍市況，其餘的科網股都大幅回落30%至40%。
濠賭股因為博彩收入增長唔得，大幅回落，回得尚算有道理，但科技股的基本因素沒有太大變化，股價卻全線回落，就更古怪，好似舊年炒金山，係話有金山老闆雷軍旗下小米電話熱賣的概念，今年小米無變，但金山股價大變，我的理解是資金轉移所致。
香港股市暫時仍未太活躍，有限的資金在不同的概念板塊輪流炒。舊年炒科技股及濠賭股，股價一路升，市盈率(PE)一路上。今年開始講滬港通，資金便大幅轉移到紅色股。另外，樓市因為政府對雙辣招讓步而明顯反彈，地產股順勢炒上。今年的兩大股壇寵兒係紅色股同地產股。
明年改炒其他板塊
不過大家要小心，無論紅色股或者地產股，特別係地產股，由於樓價已經升到好高，地產商嘅生意唔可以一年接一年地持續增長；今年賣樓好景，不等如明年仍然一樣。而樓價不斷上升，最終會逼到政府再度出招壓抑樓價，就算無勁招也要搞些小動作，勢將打窒市場的熱情。再加上到今年年底，美國聯儲局將會有較清晰的指向，講明年加息的情況，利率即使升1厘，也會對樓市做成壓力。因此，我覺得地產股今年的好景，唔容易延續到明年。
由於現時仍未係發晒狂大升嘅大牛市。市況好壞，主要係睇資金的流向，例如今年上半年全球資金因美國收水流向亞洲市場，香港也因而受惠，有資金流入，港元也比較強。港股炒樓市反彈及滬港通，但仍未見到出現一個大牛市狀況。未來更加要留意的是，美國加息，歐洲搞量化寬鬆，資金將由歐洲及新興市場回流到美國，美元匯價一路向上，將加快資金回流的速度，香港股市面對嘅壓力開始上升。
大市目前唔係一個嘭嘭聲向上嘅大牛市，市況只能夠維持住輪流炒的格局。風水輪流轉，今年炒地產股同紅色股，明年可能又會轉炒一些落後嘅板塊啦。
中國工業生產放慢
另外，中國公佈8月份規模以上工業增加值，較上年同期增長6.9%，比上月份增長回落2.1個百分點，創下2009年非春節月份以來歷史最低水平，同樣遠低於市場預測的8.8%。
當中最能反映工廠生產的發電量，8月下跌2.2%，反映工業生產回落，阿爺若不出手支持經濟，7.5%的GDP增長唔易保，預計呢啲數字對大市帶來壓力。
陸羽仁
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