領匯晉身藍籌後仲可以升幾多？
領匯(0823)上周五收市後一如市場所預期成為首隻加入為恒指成份股的房托基金，主要是因為其市值較大，以上周五的收市價46.05元計算，其市值已達到1,056億港元，高於被踢出恒指成份股的中遠太平洋(1199)的316億港元，較在恒指內的地產股信和(0083)之755億港元及新世界(0017)的818億港元為高。而領匯最主要能成為恒指成份股的原因，相信是房托基金在本港掛牌已有一段歷史，而投資者亦已習慣了房托基金的投資方式，因此，恒指服務公司才考慮把相關的房托基金加入為恒指成份股之中。
雖然領匯在今次眾望所歸，成為了恒指的新貴，而根據過往的經驗，當股份在成為成份股前一個交易日的最後一小時內，會因為有部份的指數基金需要進行換馬，買入領匯的股份，因此，筆者預期股價由現時至12月8日期間，領匯的股價仍然有繼續上升的可能。不過，當領匯成為了藍籌股後，是否仍然繼續有上升的空間呢？則要看看其未來的增長能力及未來息口走勢了。
領匯的出現是當年房協把旗下屋村商場出售，希望透過領匯接管後可以為商場帶來新的商戶組合，以及可以增加整體的租金收入。因此，領匯當年向房協購入的資產，全是以低於市值很多的水平進行，所以當領匯逐步改善相關商場的檔次後，其資產值出現明顯的上升，令到股價水漲船高。
不過，現時領匯可以用低價購入資的機會不高，因此，現時股價或租金收入可以大幅度上升的空間不大。所以，未來領匯以現有的模式營運的話，現水平的投資價值不會太高，即使近日有消息指領匯已與萬科簽訂了收購深圳資產的意向，而市場的看法是該收購成真的機會頗高，尤其是領匯要有較突出的業績仍然要繼續靠進行收購，但本地的項目由於估值已較高，令到回報並不吸引。
雖然購入內地商場項目的回報或會較高，但筆者相信風險亦會較大，尤其是內地的商用地較多，可能隨時在收購項目附近有幾個或十幾個相似的項目在幾年後突然出現，令到商舖出現供過於求的情況出現。所以，市場對於大部份內地商業地產股的估值也會較為保守及一般存有很大的折讓，相信若果領匯轉為收購內地項目的話，其股價折讓會令到其未來上升空間受到限制。
除了營運外會對領匯的估值有較大的影響外，另一個對對領匯估值有很大影響的便是息口走勢。雖然近期美國的經濟數據個別發展，令到美國暫時無即時加息的需要，不過，由於美國現時的息口已經在歷史的低位，已無可再低及基本上只會有上升的機會，因此，只要美國一旦加息，現時領匯所提供的3.5厘派息回報率便會不再吸引了。而市場預期美國加息的周期在明年第二季開始，每次加息的幅度會達到0.25厘，若果維持派息不變，以及每次加息後，要維持派息回報在較吸引的水平的話，領匯的股價便必須要回調，而每次加息0.25厘後，筆者預期領匯的股價便需要下調約6.7%，才可以抵銷加息所帶來的壓力。因此，領匯即使加入為藍籌股後，可以「風光」的日子相信不會太長久。
京華山一研究部主管
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