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13/01/2015 10:37
《神州樓市－程澐》市場成交高位回落北京誕生總價地王
《神州樓市》２０１４年的ＣＰＩ數據日前公布，比上年上漲２﹒０％，創２０１０年以來
的最低漲幅，通脹的低位運行將引發決策層對通縮風險的關注。１月以來，受到去年末成交衝高
以及年初房企推盤放緩等因素影響，各地新房市場成交從高位回落。然而，北京土地市場表現搶
眼，上周誕生總價「地王」。整體而言，知名房企２０１４年的銷售業績均好於大勢，房地產行
業馬太效應明顯。預計２０１５年各大房企仍將保持謹慎取態，伺機謀動。
＊ＣＰＩ創五年新低市場成交高位回落＊
上周，國家統計局公布ＣＰＩ情況。２０１４年ＣＰＩ比上年上漲２﹒０％，創２０１０年
以來最低漲幅。其中，住房租金價格比上年上漲３﹒３％，連續第三年高於居民消費價格總水平
漲幅。通脹的低位運行使得下一階段的經濟政策將關注通縮風險，增加了寬鬆宏觀政策出台的概
率。根據央行上周召開的２０１５年人民銀行工作會議內容顯示，２０１５年將繼續實施穩健的
貨幣政策，保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長，加大金
融對實體經濟的支持，進一步降低融資成本。
１月以來，受到去年末成交衝高以及年初房企推盤放緩等因素影響，各地新房市場成交從高
位再次回落。中原監測的４０個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積較去年同期下降９％
，除一線城市表現較好外，二線及三四線城市降幅均達到１６％。二手住宅市場成交回升之勢也
有所放緩，中原監測的２１個重點城市數據顯示，上周成交面積低於前三周水平，但較去年同期
仍上升１２％。近年來，一線城市的二手房市場交易已佔據全市場舉足輕重的份額。由於市場憧
憬限購政策將進一步放開，房價上漲預期增強，議價空間收窄，買賣雙方又漸陷觀望。加之年關
審核貸款時間明顯延長，從而拖累房款速度及交易時間，導致成交有所下滑。
＊北京誕生總價地王知名房企業績良好＊
上周，北京土地市場表現搶眼，一周成交５宗經營性用地，合計成交金額１７９﹒３億元，
最高溢價率達到７２％，並誕生總價「地王」。３宗含住用地中，新「地王」成交總價
８６﹒２５億元，另外２宗成交總價也分別高達４２億元及４４﹒９億元。此３宗含住用地均位
於豐台區位置較好地段，引發房企較大購地熱情。３宗含住用地均將配建較高比例的限價房，配
建面積佔建築面積比例在２５％至３９％之間，其中新「地王」地塊另要配建２９％自住房。考
慮配建因素後，３宗含住用地折合樓面價分別為３﹒７３萬元╱平、３﹒８萬元╱平及４﹒９７
萬元╱平，「麵粉貴過麵包」的現象再度在一線城市上演。隨著市場分化加劇，一線城市尤其是
位置優越、潛力較大區域，成為多數實力房企的布局重點。值得關注的是，此次還採用了聯合購
地的方式，參與購地房企包括北京華潤曙光、招商局地產及深圳聯新等，不僅因為高昂的地價，
也由於潛在的風險。
２０１４年知名房企的銷售業績已陸續公布。總體而言，這些房企的表現普遍好於整體大勢
。具體來看，在１４家房企中，有８家的２０１４年銷售額增幅超過兩成，另外６家雖然業績增
速相對不高，但依然保持正增長。從銷售規模來看，全年銷售額超過２０００億元的房企有２家
，超過１０００億元的房企有４家。知名房企的突出表現意味著中小房企的生存空間將不斷受到
擠壓，房地產行業馬太效應日益明顯。房地產開發商作為多方資源的整合者，隨著市場競爭的加
劇，對其自身專業度將提出更高要求。《中原集團地產研究董事 程澐》
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