即市新聞
26/05/2015 10:40
《神州樓市－程澐》二手成交逼近峰值，「紅五月」已成定局
《神州樓市》最新數據顯示，今年以來的全國土地市場降溫顯著。在樓市去庫存背景下，地
方政府對土地財政的依賴狀況將被逼減弱。為推進長效機制的建設，近期中央政府再度強調著力
深化住房制度改革
，同時鼓勵加速住房抵押貸款證券化的進程，對市場長遠發展將起到積極的推
動作用。在整體利好的政策環境之下，上周，新房市場成交保持平穩，二手房市場成交在高位基
礎上再度上揚，市場整體走勢樂觀。５月即將收尾，市場在４月成交活躍的基礎上再度攀升，「
紅五月」基本已成定局。
＊土地財政依賴減弱，ＭＢＳ試點再獲推進＊
近日，國土部印發《關於下達〈２０１５年全國土地利用計劃〉的通知》，要求各地區別對
待、有保有壓，合理安排建設用地計劃指標，促進區域、城鄉、產業協調發展。而從部分城市
２０１５年土地出讓計劃來看，同比降幅明顯，其中北京、上海、廣州三大城市降幅均在２８％
左右。無論是從供應計劃數據，還是從土地出讓數據，都顯示今年以來全國土地市場降溫顯著。
今年１－４月全國國有土地使用權出讓收入累計同比下降３８﹒２％，降幅創歷史新高。與此同
時，土地出讓收入佔地方財政的比例也大幅下滑，佔比從２０１４年末的５６％降至今年１－４
月的３２％。在樓市去庫存背景下，地方政府對土地財政的依賴狀況將被逼減弱，惟有依靠新的
財稅增長點對沖地方財政收入持續下滑的局面。
為推進長效機制的建設，日前國務院批轉發改委《關於２０１５年深化經濟體制改革重點工
作意見的通知》，指出著力深化住房等領域改革，研究提出深化住房制度改革實施方案，修訂住
房公積金管理條例。住房制度改革可期的同時，住房抵押貸款證券化進展加速，對市場長遠發展
將起到積極的推動作用。根據最新公布的《個人住房抵押貸款資產支援證券資訊披露指引（試行
）》，受託機構應重點披露入池抵押住房初始評估價值合計、加權平均初始貸款價值比、入池抵
押住房一二線城市佔比、資產池抵押新房佔比等信息。事實上，十年前我國已提出信貸資產證券
化試點，今年４月，央行發布信貸資產支援證券發行管理相關公告，以簡化信貸資產支援證券發
行管理流程，提高發行管理效率和透明度。而關於住房抵押貸款證券化推進則相對謹慎，且在美
國次貸危機後幾乎停滯，直至去年「９３０新政」提出鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸
款支持證券（ＭＢＳ），但目前仍處於探索嘗試階段。
＊二手成交逼近峰值，「紅五月」已成定局＊
上周，各地新建住宅市場成交保持平穩，二手住宅市場成交則在高位基礎上再度上揚，市場
整體走勢樂觀。經初步統計，中原監測的４０個城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比微降
５％。其中除三四線城市降幅較大之外，一二線城市均保持平穩。從供應情況來看，經歷「五一
」前後兩周的推盤萎縮之後，前周中原監測的２２個城市推盤量恢復至正常水準，預計本月下旬
將再度走高，全月成交量也將隨之衝刺。上周二手住宅成交量逼近今年以來的成交峰值，成為今
年周度成交量的第二高位，市場持續六周處於高位波動區間。中原監測的２１個城市數據顯示，
上周二手住宅成交面積環比上升１６％。其中，四大一線城市集體走高，合計成交量環比上升
３０％。
５月即將收尾，市場在４月成交活躍的基礎上再度攀升，「紅五月」基本已成定局。上述
４０個城市５月前２４日新房成交量較４月同期上升１４％，一線、二線及三四線城市增幅分別
為８％、１５％、１８％，前期表現欠佳的三四線城市本月增幅領先。其中，石家莊、佛山、廈
門、東莞、南寧及深圳等城市表現較好，成交量增幅超過三成。然而，與去年末的成交高峰相比
，依然存在一定差距。與去年「９３０新政」相比，同樣作為新政後的第二個月，５月前２４日
新房成交量較去年１１月同期下降１０％，其中三四線城市降幅最大達到３１％。可見，與二手
房市場強勁增長相比，新房市場回升相對溫和。高企的庫存，蕭條的土地市場，將依然是整體市
場目前面臨的嚴峻問題。《中原集團地產研究董事 程澐》
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