趣BLOGBLOG：劏房爆煲不安訊號
■新盤梳化與電視距離兩呎，上車盤去到如此瘋狂程度，不安感覺非常強烈。 黃耀興攝
股市陰乾格，樓市繼續熾熱，多個新盤去貨甚快，在此刻潑冷水，肯定不受歡迎，不過與其跟大隊盲目唱好，倒不如由近月所見現象及數字，講出樓市未來的真相。地政總署本月
上旬公佈，今年首7個月新申請預售樓花的住宅項目共22個，涉及1.27萬夥，比起去年同期的8,974單位，多了逾四成，超越去年全年的1.15萬夥，創三年新高。按月份計，6月及7月份，新申請預售單位每月都超過3,000夥，也是近四、五年未曾見過的場面。
兩至三年後 落成高峯
同一時間，上月累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目，由去年底的5,905夥，激增1.2倍至1.32萬夥，創自2013年6月以來的25個月新高。
發展商加快賣樓密密出貨，實屬無可厚非，問題是，推盤單位分佈中，劏房（開放式及一房）單位所佔的比例，都是不尋常地高。
2013年中，政府聲稱為增加房屋供應，決定延長私樓樓花預售期，由過去的20個月，延長至30個月。至於舊契項目，則不受預售樓花同意書限制，但過去一般最長只不過是30個月。但近月所見，遠展黃大仙新盤鑽嶺，以及紅磡環海．東岸，皆屬舊契盤並展開軟銷活動，快將推盤，兩者樓花期長達35及36個月，即今個月開售，三年後2018年中始收樓。
兩個盤有甚麼賣點，有留意蘋果財經即時新聞，就發現兩盤主力賣劏房，前者四秒由房出到門口、電視機離梳化只有兩呎、圖則擺到床，攞唔到家具，影片搞笑，但背後更多是不安。後者提供逾400個約200呎的開放式冇房間隔，佔總數達四成多，是近年最多劏房的大盤。綜合地政總署及物業代理資料，截至第二季潛在一手私樓供應達8.3萬夥新高，但約七成單位是中小型單位（實用面積少於753呎）。差估署預計於今明兩年落成的3.34萬夥中，中小型單位數目近2.4萬夥，佔總數超過七成。
上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。這句理論，不單可套用在股市上，亦適用於樓市上。2017至2018年，會是細價樓以至劏房落成的高峯期，過去一兩年喪升、目前以高溢價開售的細價樓，於供求漸趨平衡下，在現水平跌兩成是基本消費，跌一半到爆煲水平，也絕非是天荒夜譚。湯文亮先生今年2月發表「細價樓三個月爆煲論」，結果等足半年都未有出現。
股榮認同會爆煲，但要成功判斷何時見頂及見底，不實在又吃力不討好。供應多，不是樓價跌的元兇，但卻會令轉勢中的樓價被落井下石、再踩多腳。這是1997至2003年樓價跌完、再跌、又跌的經驗。
中國股滙風聲鶴唳、新興市場走資成災、本港零售步入寒冬，說本港經濟頂得住、股市未熊、樓市唔會跌這種違心說話，我做不到。
股榮
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本欄隔周四刊出
股榮
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