即市新聞
11/11/2015 09:30
《神州樓市－程澐》房貸利率創五年新低，重點城市仍成交昌旺
《神州樓市》上周發布的第三季度貨幣政策執行報告顯示，個人房貸利率已經持續四個季度
環比下降。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位，連續六次降息效應顯著
。房地產信貸
對住房消費傾斜的方向日益明確，利好持續，居民自住和改善型住房需求將繼續得
到支持。上周，各地住宅市場成交高位回調，１１月開局平淡。但重點城市成交勢頭昌旺不減，
推盤認購率走高，且中原經理指數全線上漲，１１月後市表現依然可期。
＊房貸利率創五年新低，公積金作用不斷強化＊
１１月６日，央行發布第三季度貨幣政策執行報告。報告數據顯示，貸款利率繼續下行，９
月貸款加權平均利率為５﹒７０％，比６月下降０﹒３５個百分點。其中，個人住房貸款加權平
均利率為５﹒０２％，比６月下降０﹒５１個百分點。自去年第四季度開啟本輪降息周期以來，
個人房貸利率已經持續四個季度環比下降，累計降幅達到１﹒９４個百分點。目前整體貸款及個
人房貸的實際利率處於近五年以來最低位，連續六次降息效應顯著，央行「著力降低社會融資成
本」的目標得到一定程度實現。對於下一階段貨幣政策思路，央行報告指出，繼續實施穩健的貨
幣政策，為經濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境。而在利率創歷史新低的形勢
下，房地產信貸對住房消費傾斜的方向日益明確，利好持續，居民自住和改善型住房需求將繼續
得到支持。
另外，近期關於個人住房公積金貸款資產證券化正在研究推進的消息浮出水面。如果這一業
務得以實現，將把原本沉澱的住房公積金信貸資產盤活，通過流動性釋放之後拓寬公積金貸款資
金籌集管道。但公積金資金目前依然是各個城市各自管理，即使是推行貸款資產證券化業務，也
無法實現全國一刀切，而是有條件的城市有望率先推行。因此，在遠水難解近渴的情況下，對於
緩解眼前部分城市公積金貸款額度不足的問題，貸款貼息政策成為最及時可行的方法之一。日前
，廣州發布《關於廣州住房公積金貼息貸款業務實施的通知》，公積金貸款貼息遵循「先付後貼
」的原則，但商業貸款利率超過國家基準貸款利率的部分不予以貼息。公積金貸款貼息業務在浙
江、重慶、蘇州等地區都曾開展，對促進當地房地產市場消費起到了積極的作用。
＊重點城市仍成交昌旺，京滬土地市場同比回落＊
上周，各地住宅市場成交高位回調，１１月開局平淡。中原監測的４０個城市數據顯示，上
周新建住宅成交面積環比下降１９％，各線城市均有不同程度下降，但同比依然保持上升。二手
住宅市場走勢類似，中原監測的２１個城市數據顯示，二手住宅成交面積環比下降１２％，但同
比上升５６％。雖然１１月初市場供求關係並無驚喜，但市場購房熱情依然不減。前周中原監測
的２２個城市重點項目開盤認購率達到６９％，而今年周均水準為５０％。同時，專業經紀人對
後市也信心充足。上周，五大城市中原經理指數全線上漲，漲幅在０﹒９９個百分點至４﹒１７
個百分點之間。因此，１１月後市住宅成交表現依然可期。
上周，京滬土地市場再度成為市場焦點，但今年以來整體表現並不如去年。上海青浦區盈浦
街道、奉賢區南橋新城各成交１宗宅地，溢價率分別達到１１３％、６６％。其中，上海青浦區
盈浦街道今年以來共成交３宗含住用地，溢價率均超過１００％。同時，北京豐台區南苑鄉再度
成交１宗高價地塊，總價達到８３﹒４億元，由華僑城、招商、華潤聯合競得。豐台區近期土地
市場持續高溫，主要由於豐台幾乎成為北京城六區中僅剩的仍有土地供應的區域。雖然京滬高價
地塊頻現，但今年以來兩地土地市場整體成交量依然低於去年同期。今年前１０月，北京、上海
含住用地成交面積分別同比下降２８％、１２％，北京土地出讓金下降２３％，上海上升１０％
。可見，即使是市場普遍看好的京滬兩地，今年土地市場表現也不如去年，而全國土地市場下滑
幅度更甚。《中原集團地產研究董事 程澐》
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