青心直說：萬科新招顛覆市場
■萬科近日推出「先租後售」計劃，圖為集團主席王石（左）及總裁鬱亮（右）。 資料圖片
最近萬科企業（2202）疑似搞了個「先租後售」計劃，在個別樓盤容許客戶先租盤，而且租金可用作抵銷房貸，讓參與先租後售的客戶試住不同樓盤。
萬科這個安排，感覺似曾相識，港
府5年前推出的「置安心資助房屋計劃」，同樣是「先租後買」，分別是政府提供土地，興建實而不華的中小型單位，房協以訂立租約時的市值租金租予符合資格之中等收入人士，租約年期最長為5年，期間不會調整租金，租戶更可於任何時間，在給予房協兩個月通知後解除租約。
小試牛刀仍惹爭議
萬科此舉雖屬小試牛刀，即時引來行業內人士反彈，有人擔心萬科鎖定租客作買家的行動將成為全體中小型開發商的催命符，此看法十分落伍。事實上，連萬科自己最後亦對計劃不置可否，尤其聞說在重慶的相關樓盤「西九．萬科驛」位於二線區域，屬於城市週邊郊區，開發商去庫存套現壓力較大。
如果屬實，萬科是既聰明、又能顛覆整個行業沿用的銷售模式。內地開發商面對行業經營挑戰雖會出現整合，但中國地大物博，且行業極分散，單憑一己之力，難以考驗業界能否招架得住。
萬科坐擁大量現金，有能力變相擔當按揭銀行的角色，成功的話，業務又開多了一瓣，並且可將當作房貸供款的租金分拆打包成房託REITs出售。再者，它們隨時可將「先租後售」涉及的樓盤，當成已出售單位入賬，庫存很快會成為全國最低，而內地發展商的汰弱留強，相信會變得更白熱化。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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