【置業安居】樓價回落 敗在需求（曾淵滄）
樓價的改變，永遠由於供給與需求出現改變。去年9月樓價指數創歷史新高，然後急速下降，但至今樓市供給有沒有急速增加？沒有，供給量基本上仍然是穩定的。因此，去年9月至今，樓價的下跌是需求下跌導致的。
剛性需求亦存彈性
許多人都喜歡談剛性需求，即計算每
年有多少人結婚、多少嬰孩出世、嬰孩長大等數字，不過，這些所謂剛性需求實際上也存在很大的伸縮性，當樓價處於上升期，剛性需求的數字就會成為樓房真正需求的數字。
但是，當想買樓的人預期樓價會下跌，他們會選擇暫時不買樓，又或選擇延遲結婚，也可能結了婚（指註冊結婚）後仍然各自住在父母的家，直到他們估計樓價不再下跌時才買樓、舉行婚禮、住在一起。甚至結了婚的夫婦，也可以選擇租樓不買樓，
另外剛結婚的兩口子仍然未有孩子，可以租住面積很小的樓房。總而言之，當這群剛性需求的潛在買家預期樓價仍會下跌，當中一部分人就會暫時放棄買樓，樓房的需求也就下降了。
樓市供應增加有限
需求下降而供給不變，樓價就會下跌，如果需求下降的同時，供給也增加，那麼樓價就會崩潰。2003年的情況正是如此，目前情況只是需求下降，供給則沒有增加。目前入夥的樓房，基本上是2011年之前所供應的土地，2010年開始，特區政府的土地供應算是開始增加了。
但是，增加的速度、數量依然不多，這也是為甚麼2013當樓價下跌後，不少地產發展商抓住可以推出市場的樓花不放。當時地產商就是希望藉此減少樓花及現樓的供應，以此托住樓價。結果，地產商是成功的，經過近一年的控制，市場上新樓盤供給少了，樓價就止跌回升。
樓價升，人人爭著買樓；樓價跌，很少人想買樓。剛性需求是有彈性的，人們買樓的最大動機始終是預期樓價上升。
預期是由社會的群體心理造成的，為甚麼現在人人預期樓價跌？理由是股市已經大跌了，再加上人民幣下跌。股市的恐慌逐漸蔓延到樓市，樓價下跌的預期就產生了。 股市崩潰，人民幣貶值，實際上也增加了樓市的供給，只是數量不算多，所增加的供應是指二手投資盤，有人炒人民幣，又或炒股虧了錢，不得不賣樓填債，二手的供給也增加了。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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